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断供续:深楼市"假合同"骗贷黑幕曝光

关键字：假合同

来源：中国经营报作者：编辑001

　　编者按

　　潜藏在深圳楼市(专题)断供事件背后的“元凶”竟是“假首付”、“假价格”、“假身份证”！

　　本报记者调查发现，目前国内的“假合同”骗贷买房现象，不仅出现在深圳等沿海城市，而且逐步向中西部城市蔓延。这其中，银行业的监管漏洞是开发商作假的重要因素。

　　这些欺骗性操作，实质上就是架空了“房贷首付至少二成”的政策，使得本为优质资产的住房信贷出现了“次贷化”的倾向。

　　专家警告说，深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案，但如果骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话，其对现行的房价、市场的走向都会产生重大的冲击。

　　一线调查

　　“假合同”骗贷：深圳断供事件揭出“真凶”

　　“在深圳，要买下类似南山区御景华城单身公寓这样黄金地段的房子，你只需支付2万元首付，并在签订购房合同时将总价34万元抬高些，比如写40万元，就能从银行获得32万元的贷款。”8月11日，深圳某地产中介的工作人员向记者透露了“2万首付就能购房”的秘密。

　　这位工作人员向记者介绍的是深圳市南山区的御景华城单身公寓，该楼盘位于华强南路与滨河路的交界处，站在阳台上就可以远眺香港米铺（地名）和深圳市中心的地王大厦。由于地理位置几乎与香港接壤，在屋内还可以接收到香港的移动信号，拨香港电话不需付国际长途费用。这里房价是12143元/平方米，一套面积为28平方米的房子总价是34万元。按照正常手续，购房首付应该是将近7万元，最高贷款额度为26万元。

　　见记者犹豫，该地产中介的工作人员拍拍胸脯说：“如果你有诚意，我们还可以帮你做成零首付，你只需在合同上签个字，剩下的手续我们办，成功了再收钱，你不必担心。一些人只有几十万元，却炒起了数百万元的豪宅，就是这么发财的。”

　　“假合同”豪赌楼市

　　“利用虚假的购房合同向银行骗取更高额度的贷款，同时实现‘零首付’或者‘低首付’的目的，是深圳一些‘大胆’人士实现大规模促销楼盘、或银行完成信贷指标的重要手段。”有深圳房地产界人士告诉记者：利用“假合同”骗贷，起步时间大约在2003年。

　　上述房地产界人士透露，2003年时房地产市场不景气，开发商为了加快资金回笼便想出了上述骗贷招数；后来，房地产市场开始火爆，一些银行机构为了抢贷款额、完成指标，对假合同现象睁一只眼闭一只眼；炒房客和中介公司也看上了这个可以白白使用的资金“资源”，于是大家一起上……现在谁也说不清，深圳到底有多少房子是按照低于2成首付的价格卖出去的。

　　据透露，“假合同”骗贷的类型主要有三种。最常见的是“假首付”，即开发商为消费者垫资首付款，帮助消费者以“零首付”方式从银行获得房贷。由于政府部门禁止开发商为消费者垫资，所以，在开发商与消费者签订的购房合同和首付款收据中，其首付款的资金来源有“虚假”成分，向银行隐瞒了首付款是开发商而不是消费者。

　　其次是“假价格”。开发商或中介机构不为消费者垫资首付款，但是在购房合同上为炒房客提高成交金额，承诺炒房客可以“零首付”供房，从而使开发商等获得相当于房产全款的贷款。在这一过程中，购房合同的成交数据是假的。

　　还有一种类型是利用“假身份”。开发商为尽快回笼资金，借假身份证，虚构人物与开发商签订购房合同，开发商垫支首付款，然后向银行套取房贷。在这一过程中，购房合同上的购房者是假的，实际上并不存在。

　　在上述假按揭过程中，“购房者”提供首付收据和假合同后，银行往往只要根据这些材料，就可审核通过其交易。而对于购房者的考察，诸如收入证明等，很多时候，只是一个例行的过程。购房者随便找个单位盖个章就行了，银行审核申贷人的还款能力的过程存在较大缺陷。

　　“从2005年起，随着深圳楼价逐步暴涨，房子不愁卖了，许多开发商也不愿意再搞‘零首付’，甚至搞一个挑房的VIP号都要另外收钱。但是，这一时期，许多中介机构为了佣金和业务量，炒房客为了扩大利润，又都希望做‘零首付’、‘一成首付’，而银行也愿意配合，目的是为了抢夺贷款资源，完成内部指标。”上述人士告诉记者：2004年，深圳特区内的商品房均价约每平方米5000多元，特区外约每平方米3500元左右。随后深圳房价连续3年暴涨，上涨超过300%。

　　3年3倍，意味着投入100元，三年后就变300元。在这种情况下，“零首付”、“一成首付”对众多苦于追求资本利润最大化的炒房者来说，无疑是一次财富豪赌。

　　按照正常的购房按揭流程，消费者向开发商签署购房合同并支付首付款后，开发商就会给购房者开一个首付款的发票或收据，然后，消费者凭借这个首付款发票和购房合同，去向银行申请贷款。

　　而要操作“零首付”或“一成首付”，消费者就要与开发商或者中介机构联手，默许将购房合同的交易价格抬高至原价的120%以上。这样一来，按照抬高后的价格，开发商或中介机构，就可以开给消费者一个假的首付款发票（消费者实际上不用付钱），然后消费者凭借假的首付款发票和购房合同，去向银行申请相当于房子全价的贷款。

　　深圳某中介公司员工告诉记者，银行在核对消费者的首付款发票后，如果是二手房交易的话，则需要查看首付款收据，在确认收到首付款后，银行才有可能正式核发贷款。这就意味着，理论上讲，开发商或者中介机构必须先为“零首付”的消费者垫资。这一做法对于开发商或其他的垫资机构来说，只要消费者成功获得贷款，全部款项包括之前的首付费都可以收回，垫资只是一个周转，真正的风险全部留在了消费者和银行那里。

　　“事实上，有时候‘零首付’连垫资都不用。因为有个别银行一般只看首付款收据，不会监控首付款的划转，也就是说，不用将首付款转到银行，贷款也能拿下来。”上述员工说道，“但为什么银行不按照规定执行，其原因就多种多样了。”

　　那么，合同上的房价抬高后会不会影响政府部门对楼市价格的统计数据？

　　对此，上述员工告诉记者：在这一操作过程中，除了“假合同”外，还要签一份真合同。交给银行的是抬高房价后的合同，原价的真合同交给房管局。

　　“这么做并不是为了防止政府统计的楼价数据时失真，而是为了减少税费。因为抬高合同房价后，如果将银行的合同版本提供给房管局，就要付出更多的交易税。目前的额度是普通住房为房价总额的1.5%，豪宅为3%。”该工作人员说。

　　“如果‘零首付’的消费者只是为了自住，那发生断供的风险还不大；如果是用这种方式炒房，那么楼价下跌、交易量萎缩最终导致炒房者资金周转不灵甚至资金链断裂，这种‘断供’的风险就不是银行的信用记录所能控制得了的，因为他们已经失去了还款的能力，而不是不愿意还款。”该员工说。

　　“断供”规模有多大？

　　深圳楼市的“断供”规模到底有多大，至今没有权威的统计数据能说清。但是记者调查发现，各种不同来源的公开数据，能够从侧面描述出一些“断供”规模的概貌。

　　根据人民银行深圳中心支行发布的消息：截止到今年3月末，深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元。房贷不良率为0.58%，仅比去年末上升了0.04个百分点。

　　不过官方的权威数据，在一些深圳地产界人士的眼里，却并不能全面判断未来深圳房地产市场的“断供”风险。这些人士的理论依据是：深圳绝大部分供楼业主的首付款均在20%~30%之间，在这种情况下，一旦深圳楼价跌破30%，那么相当一部分业主就会出现负资产。从经济利益上来说，业主此时供房已经没有意义，即使放弃首付和房产，业主还是无法抵扣个人在银行的欠款，还不如直接断供。

　　据深圳市国土资源和房产管理局的统计显示：深圳商品房销售均价于2007年10月达到了17350元/平方米的历史性高位后，目前已经下降至今年6月的11159元/平方米，房价调整幅度达到36%。这意味着，在2007年10月后入市供楼的绝大部分业主，已经出现负资产。

　　“随着深圳房地产跌破30%，当初依靠‘假合同’骗贷炒楼的客户，迫于资金压力而‘断供’的案例肯定正在上升，只是基于银行统计方式的区别，而没有及时在统计数据中显示出来。”一位深圳地产界人士说：目前深圳二手房价还没有跌到2003~2005年的水平，因此，这批当年“零首付”的客户，没有断供的必要，并且很多不是自住的话，早就转手了。但2006~2007年按照此类方式操作的“零首付”客户，现在房子还没卖出去的话，其断供的风险就大多了。

　　据悉，按照中国人民银行的规定，银行以正常、关注、次级、可疑、损失5级分类制度来评估信贷资产质量。其中，本金或利息逾期90天以内的贷款，会被划入关注类；贷款逾期及本笔贷款欠息90天以上至180天将被列入次级类；本金或利息逾期181天以上的贷款一般划入可疑类；借款人最终无力到期偿还贷款，甚至经过法律程序追偿仍无法收回的贷款余额，才会被列入损失类。

　　“贷款人必须连续3个月内没有按期偿还利息和本金，这笔贷款才会被列入关注类，届时，银行一般会通过短信、催收函、律师函甚至起诉等方式来向贷款人进行催缴（个别银行断供3个月便直接到法院起诉），但这不代表银行就要将贷款余额立即计入坏账，因为这并不能代表业主已经从主观上决定彻底放弃对房产的所有权。”上述地产界人士说。

　　有深圳房地产观察人士相信：“如果将只有一月的断供案例也计算在内，那么深圳‘断供’所涉及的资金规模肯定已经远超13.36亿元。”与此同时，有中介人士向记者透露：目前个别炒楼客撑得很辛苦，在还贷上已经是由“一月一还”改为“两月一还”、甚至“三月一还”，处于“拆东墙补西墙”的状态，只期望政府尽早出手救市。

　　“假合同”难绝

　　记者调查发现，面对深圳楼市价格和成交量的“萎缩”，一些急于促销的开发商目前正在通过垫资的方式，再度参与到“零首付”的行列中来。

　　让业界人士担心的是：从2003年开始就存在的利用“假合同”骗贷，一直到现在都存在一定的监管难度。在此背景下，如果政府不加强检查强度，随着开发商的资金链条紧张，再加上中介机构的推波助澜，“假合同”骗贷再度“暗流”兴起，就会对深圳楼市的未来，埋下更多“集体断供”的风险。

　　今年4月，深圳航程国际公寓便打出了“2万元一个家”的宣传语，即日起购买该盘单身公寓的客户，只需要首付一成就可以办理按揭供楼手续，另外一成首付由开发商先期垫付。与此同时，深圳的龙翔花园也挂出了“送五成首期装修款”的条幅，购买该楼盘的客户只需支付一半的首期款，另一半首期款开发商将以送装修款的名义赠送。

　　目前，深圳市国土房管局已经紧急叫停了两家房地产商的分期首付行为，并向全市房地产开发企业发文，禁止分期首付。但是，有业界人士还是担心：在政府的打压下，此类活动会不会从地面转至地下，比如利用VIP客户传播。

　　记者通过互联网搜索和走访深圳的地产中介发现，随着楼价的下滑，炒房客压力的增加，为加速离场，“零首付”、“一成首付”在二手市场上，同样没有偃旗息鼓。

　　例如，在“房老大”网上，记者看到一则《炒家扛不住了，出售价低于原购价》的二手楼信息。该信息出售的是位于蛇口的蓝海上城一套4室2厅2卫的房子，建筑面积132平方米，售130万元，文内注明“亏本出售、零首付”。

　　在“易居网”上，记者看到由深圳市广天地房地产有限公司提供的二手房信息称：“依山郡，龙平西路，6室3厅3卫，建筑面积274平方米，交易价格235万元，零首付!”

　　在深圳采访的过程中，提及对深圳未来房地产市场走势的看法，几乎所有有房地产投资的业主都认为：深圳楼市中、长期非常看好，深圳楼价迟早要跟香港持平。但当记者问到当前深圳地产是否需要政府救市时，几乎所有有房地产投资的业主却又认为：现在深圳楼市引发经济衰退的可能性已经非常大，政府应该直接干预救市。

　　有业内人士告诉记者，深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案，但问题是，假合同骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话，将会有大量没被发现的风险威胁楼市安全。

　　银行已经被整个楼市的产业链所“劫持”

　　利益捆绑：“假合同”骗贷的死结

　　住房按揭贷款的实施被认为是“三方得益”：购房者可解购房资金之困，银行因放贷得利，开发商则可以及时收回投资。住房按揭贷款为众多中低收入者有效解决了住房难问题，同时也对拉动内需起到了积极作用。

　　然而，随着市场的变化，在具体执行过程中，因为监管手段的不足，也导致了该政策成为部分不良开发商套现、中介和炒房者赢利的融资工具。

　　监管漏洞

　　有深圳中介机构员工告诉记者：监管漏洞是开发商可以利用购房合同搞假按揭或者帮助购房者创造“零首付”的重要因素。

　　“按照规定，一般要求楼盘封顶才能办理按揭贷款。但是，办理抵押贷款的凭据只是住房预售登记，不是房地产证。房产证要在所有配套完成、项目验收合格后才能领取。住房预售制度，使得办理按揭与办房产证之间有一个时间差，假按揭利用的就是这个时间差。”

　　上述员工说：如果开发商急需回笼资金，只要借来一批身份证，然后虚构一批假合同，就可以从银行处申请贷款。

　　但如果银行逐个核对每一张身份证的具体工作单位、收入证明的话，开发商“假按揭”成功的几率就非常小。

　　上述中介机构员工表示：在开发商抬高合同房价、或者垫资帮助购房者实现“零首付”、“一成首付”供房时，银行的监管存在难度，因为只要开发商配合，银行很难判断购房者是否已经向开发商支付首付款；又或者开发商为购房者垫资，银行也很难判断这些钱是开发商交的，还是消费者自己交的。

　　对于二手房市(专题)场的“零首付”交易，该员工表示：最大的漏洞是银行机构本身，没有严格执行规定，所以也不是每一家银行都可以操作。在深圳，有一些银行出于各种原因，只看首付款收据，不看划账记录，也不监控首付款。实际上，二手房的首付款收据很容易假冒，随便找个人替业主写一张，签个字就可以了。

　　利益捆绑

　　有业内人士指出，在利用“假合同”骗贷的问题上，银行虽然是“受害者”，但由于某些利益上的捆绑，事实上银行已经被整个楼市的产业链所“劫持”。今年4月11日，在海南博鳌论坛“对话房地产”分论坛上，谈及如果万一楼市泡沫破灭，华远集团总裁任志强(博客)语出惊人：“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”

　　该论点随后迅速在全国房地产界引起了一场“大讨论”。有学者直指：这是房地产商在要挟银行！

　　“‘银行先死，开发商后死’的说法，虽有要挟之意，但也说明了银行与房地产商之间已经形成了一荣俱荣、一损俱损的利害关系。”

　　“如果房地产商或者中介机构与消费者合作抬高购房合同的交易房价，银行能不发现价格严重背离市场规律吗？没有银行‘协助’，房地产商或者中介机构是很难独自成事的。”一位业内人士告诉记者，银行要获得利润最稳固的个人房贷市场，就必须先跟房地产开发商合作，批给他们足够额度的开发贷，因为很多楼盘与银行的合作都是开发贷与消费贷捆绑在一起的。银行给开发商提供开发贷，开发商建好房子后，就会用各种手段要求他的消费者到指定的合作银行办理个人房贷业务。

　　“一旦银行完全进入这个产业链条后，相关的利益捆绑问题也就随之而来了。”上述人士说道：一些楼盘光开发贷就是几十个亿，这是一个资金链。如果开发商的房子卖不出去，他怎么还欠银行的开发贷？要是开发贷收不回来，银行的损失就大了。所以，在个人房贷上，如果银行睁一只眼闭一只眼，这笔钱贷出去表面上是给开发商了，实际上，是有助于银行收回此前对开发商的贷款并产生利润。与此同时，银行的个人房贷业务又上去了，未来的赢利空间也会进一步增加。如果不这样操作，在房地产低迷时，银行的开发贷收不回，个人房贷业务又上不去，银行怎么完成内部指标？银行怎么跟其他同行竞争？

　　“体现在中介协助客户办理‘零首付’上也一样，为了和其他银行抢市场，为了完成个人房贷款任务，又或者因为其他经济利益，在中介机构做足表面工作的情况下，个别银行对首付款监督不严是存在利益动力的。”上述人士说道。

　　在这样的利益捆绑之下，假合同骗贷自然“水到渠成”。

　　潜藏在深圳楼市(专题)断供事件背后的“元凶”竟是“假首付”、“假价格”、“假身份证”！

　　本报记者调查发现，目前国内的“假合同”骗贷买房现象，不仅出现在深圳等沿海城市，而且逐步向中西部城市蔓延。这其中，银行业的监管漏洞是开发商作假的重要因素。

　　这些欺骗性操作，实质上就是架空了“房贷首付至少二成”的政策，使得本为优质资产的住房信贷出现了“次贷化”的倾向。

　　专家警告说，深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案，但如果骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话，其对现行的房价、市场的走向都会产生重大的冲击。

　　一线调查

　　“假合同”骗贷：深圳断供事件揭出“真凶”

　　“在深圳，要买下类似南山区御景华城单身公寓这样黄金地段的房子，你只需支付2万元首付，并在签订购房合同时将总价34万元抬高些，比如写40万元，就能从银行获得32万元的贷款。”8月11日，深圳某地产中介的工作人员向记者透露了“2万首付就能购房”的秘密。

　　这位工作人员向记者介绍的是深圳市南山区的御景华城单身公寓，该楼盘位于华强南路与滨河路的交界处，站在阳台上就可以远眺香港米铺（地名）和深圳市中心的地王大厦。由于地理位置几乎与香港接壤，在屋内还可以接收到香港的移动信号，拨香港电话不需付国际长途费用。这里房价是12143元/平方米，一套面积为28平方米的房子总价是34万元。按照正常手续，购房首付应该是将近7万元，最高贷款额度为26万元。

　　见记者犹豫，该地产中介的工作人员拍拍胸脯说：“如果你有诚意，我们还可以帮你做成零首付，你只需在合同上签个字，剩下的手续我们办，成功了再收钱，你不必担心。一些人只有几十万元，却炒起了数百万元的豪宅，就是这么发财的。”

　　“假合同”豪赌楼市

　　“利用虚假的购房合同向银行骗取更高额度的贷款，同时实现‘零首付’或者‘低首付’的目的，是深圳一些‘大胆’人士实现大规模促销楼盘、或银行完成信贷指标的重要手段。”有深圳房地产界人士告诉记者：利用“假合同”骗贷，起步时间大约在2003年。

　　上述房地产界人士透露，2003年时房地产市场不景气，开发商为了加快资金回笼便想出了上述骗贷招数；后来，房地产市场开始火爆，一些银行机构为了抢贷款额、完成指标，对假合同现象睁一只眼闭一只眼；炒房客和中介公司也看上了这个可以白白使用的资金“资源”，于是大家一起上……现在谁也说不清，深圳到底有多少房子是按照低于2成首付的价格卖出去的。

　　据透露，“假合同”骗贷的类型主要有三种。最常见的是“假首付”，即开发商为消费者垫资首付款，帮助消费者以“零首付”方式从银行获得房贷。由于政府部门禁止开发商为消费者垫资，所以，在开发商与消费者签订的购房合同和首付款收据中，其首付款的资金来源有“虚假”成分，向银行隐瞒了首付款是开发商而不是消费者。

　　其次是“假价格”。开发商或中介机构不为消费者垫资首付款，但是在购房合同上为炒房客提高成交金额，承诺炒房客可以“零首付”供房，从而使开发商等获得相当于房产全款的贷款。在这一过程中，购房合同的成交数据是假的。

　　还有一种类型是利用“假身份”。开发商为尽快回笼资金，借假身份证，虚构人物与开发商签订购房合同，开发商垫支首付款，然后向银行套取房贷。在这一过程中，购房合同上的购房者是假的，实际上并不存在。

　　在上述假按揭过程中，“购房者”提供首付收据和假合同后，银行往往只要根据这些材料，就可审核通过其交易。而对于购房者的考察，诸如收入证明等，很多时候，只是一个例行的过程。购房者随便找个单位盖个章就行了，银行审核申贷人的还款能力的过程存在较大缺陷。

　　“从2005年起，随着深圳楼价逐步暴涨，房子不愁卖了，许多开发商也不愿意再搞‘零首付’，甚至搞一个挑房的VIP号都要另外收钱。但是，这一时期，许多中介机构为了佣金和业务量，炒房客为了扩大利润，又都希望做‘零首付’、‘一成首付’，而银行也愿意配合，目的是为了抢夺贷款资源，完成内部指标。”上述人士告诉记者：2004年，深圳特区内的商品房均价约每平方米5000多元，特区外约每平方米3500元左右。随后深圳房价连续3年暴涨，上涨超过300%。

　　3年3倍，意味着投入100元，三年后就变300元。在这种情况下，“零首付”、“一成首付”对众多苦于追求资本利润最大化的炒房者来说，无疑是一次财富豪赌。

　　按照正常的购房按揭流程，消费者向开发商签署购房合同并支付首付款后，开发商就会给购房者开一个首付款的发票或收据，然后，消费者凭借这个首付款发票和购房合同，去向银行申请贷款。

　　而要操作“零首付”或“一成首付”，消费者就要与开发商或者中介机构联手，默许将购房合同的交易价格抬高至原价的120%以上。这样一来，按照抬高后的价格，开发商或中介机构，就可以开给消费者一个假的首付款发票（消费者实际上不用付钱），然后消费者凭借假的首付款发票和购房合同，去向银行申请相当于房子全价的贷款。

　　深圳某中介公司员工告诉记者，银行在核对消费者的首付款发票后，如果是二手房交易的话，则需要查看首付款收据，在确认收到首付款后，银行才有可能正式核发贷款。这就意味着，理论上讲，开发商或者中介机构必须先为“零首付”的消费者垫资。这一做法对于开发商或其他的垫资机构来说，只要消费者成功获得贷款，全部款项包括之前的首付费都可以收回，垫资只是一个周转，真正的风险全部留在了消费者和银行那里。

　　“事实上，有时候‘零首付’连垫资都不用。因为有个别银行一般只看首付款收据，不会监控首付款的划转，也就是说，不用将首付款转到银行，贷款也能拿下来。”上述员工说道，“但为什么银行不按照规定执行，其原因就多种多样了。”

　　那么，合同上的房价抬高后会不会影响政府部门对楼市价格的统计数据？

　　对此，上述员工告诉记者：在这一操作过程中，除了“假合同”外，还要签一份真合同。交给银行的是抬高房价后的合同，原价的真合同交给房管局。

　　“这么做并不是为了防止政府统计的楼价数据时失真，而是为了减少税费。因为抬高合同房价后，如果将银行的合同版本提供给房管局，就要付出更多的交易税。目前的额度是普通住房为房价总额的1.5%，豪宅为3%。”该工作人员说。

　　“如果‘零首付’的消费者只是为了自住，那发生断供的风险还不大；如果是用这种方式炒房，那么楼价下跌、交易量萎缩最终导致炒房者资金周转不灵甚至资金链断裂，这种‘断供’的风险就不是银行的信用记录所能控制得了的，因为他们已经失去了还款的能力，而不是不愿意还款。”该员工说。

　　“断供”规模有多大？

　　深圳楼市的“断供”规模到底有多大，至今没有权威的统计数据能说清。但是记者调查发现，各种不同来源的公开数据，能够从侧面描述出一些“断供”规模的概貌。

　　根据人民银行深圳中心支行发布的消息：截止到今年3月末，深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元。房贷不良率为0.58%，仅比去年末上升了0.04个百分点。

　　不过官方的权威数据，在一些深圳地产界人士的眼里，却并不能全面判断未来深圳房地产市场的“断供”风险。这些人士的理论依据是：深圳绝大部分供楼业主的首付款均在20%~30%之间，在这种情况下，一旦深圳楼价跌破30%，那么相当一部分业主就会出现负资产。从经济利益上来说，业主此时供房已经没有意义，即使放弃首付和房产，业主还是无法抵扣个人在银行的欠款，还不如直接断供。

　　据深圳市国土资源和房产管理局的统计显示：深圳商品房销售均价于2007年10月达到了17350元/平方米的历史性高位后，目前已经下降至今年6月的11159元/平方米，房价调整幅度达到36%。这意味着，在2007年10月后入市供楼的绝大部分业主，已经出现负资产。

　　“随着深圳房地产跌破30%，当初依靠‘假合同’骗贷炒楼的客户，迫于资金压力而‘断供’的案例肯定正在上升，只是基于银行统计方式的区别，而没有及时在统计数据中显示出来。”一位深圳地产界人士说：目前深圳二手房价还没有跌到2003~2005年的水平，因此，这批当年“零首付”的客户，没有断供的必要，并且很多不是自住的话，早就转手了。但2006~2007年按照此类方式操作的“零首付”客户，现在房子还没卖出去的话，其断供的风险就大多了。

　　据悉，按照中国人民银行的规定，银行以正常、关注、次级、可疑、损失5级分类制度来评估信贷资产质量。其中，本金或利息逾期90天以内的贷款，会被划入关注类；贷款逾期及本笔贷款欠息90天以上至180天将被列入次级类；本金或利息逾期181天以上的贷款一般划入可疑类；借款人最终无力到期偿还贷款，甚至经过法律程序追偿仍无法收回的贷款余额，才会被列入损失类。

　　“贷款人必须连续3个月内没有按期偿还利息和本金，这笔贷款才会被列入关注类，届时，银行一般会通过短信、催收函、律师函甚至起诉等方式来向贷款人进行催缴（个别银行断供3个月便直接到法院起诉），但这不代表银行就要将贷款余额立即计入坏账，因为这并不能代表业主已经从主观上决定彻底放弃对房产的所有权。”上述地产界人士说。

　　有深圳房地产观察人士相信：“如果将只有一月的断供案例也计算在内，那么深圳‘断供’所涉及的资金规模肯定已经远超13.36亿元。”与此同时，有中介人士向记者透露：目前个别炒楼客撑得很辛苦，在还贷上已经是由“一月一还”改为“两月一还”、甚至“三月一还”，处于“拆东墙补西墙”的状态，只期望政府尽早出手救市。

　　“假合同”难绝

　　记者调查发现，面对深圳楼市价格和成交量的“萎缩”，一些急于促销的开发商目前正在通过垫资的方式，再度参与到“零首付”的行列中来。

　　让业界人士担心的是：从2003年开始就存在的利用“假合同”骗贷，一直到现在都存在一定的监管难度。在此背景下，如果政府不加强检查强度，随着开发商的资金链条紧张，再加上中介机构的推波助澜，“假合同”骗贷再度“暗流”兴起，就会对深圳楼市的未来，埋下更多“集体断供”的风险。

　　今年4月，深圳航程国际公寓便打出了“2万元一个家”的宣传语，即日起购买该盘单身公寓的客户，只需要首付一成就可以办理按揭供楼手续，另外一成首付由开发商先期垫付。与此同时，深圳的龙翔花园也挂出了“送五成首期装修款”的条幅，购买该楼盘的客户只需支付一半的首期款，另一半首期款开发商将以送装修款的名义赠送。

　　目前，深圳市国土房管局已经紧急叫停了两家房地产商的分期首付行为，并向全市房地产开发企业发文，禁止分期首付。但是，有业界人士还是担心：在政府的打压下，此类活动会不会从地面转至地下，比如利用VIP客户传播。

　　记者通过互联网搜索和走访深圳的地产中介发现，随着楼价的下滑，炒房客压力的增加，为加速离场，“零首付”、“一成首付”在二手市场上，同样没有偃旗息鼓。

　　例如，在“房老大”网上，记者看到一则《炒家扛不住了，出售价低于原购价》的二手楼信息。该信息出售的是位于蛇口的蓝海上城一套4室2厅2卫的房子，建筑面积132平方米，售130万元，文内注明“亏本出售、零首付”。

　　在“易居网”上，记者看到由深圳市广天地房地产有限公司提供的二手房信息称：“依山郡，龙平西路，6室3厅3卫，建筑面积274平方米，交易价格235万元，零首付!”

　　在深圳采访的过程中，提及对深圳未来房地产市场走势的看法，几乎所有有房地产投资的业主都认为：深圳楼市中、长期非常看好，深圳楼价迟早要跟香港持平。但当记者问到当前深圳地产是否需要政府救市时，几乎所有有房地产投资的业主却又认为：现在深圳楼市引发经济衰退的可能性已经非常大，政府应该直接干预救市。

　　有业内人士告诉记者，深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案，但问题是，假合同骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话，将会有大量没被发现的风险威胁楼市安全。

　　银行已经被整个楼市的产业链所“劫持”

　　利益捆绑：“假合同”骗贷的死结

　　住房按揭贷款的实施被认为是“三方得益”：购房者可解购房资金之困，银行因放贷得利，开发商则可以及时收回投资。住房按揭贷款为众多中低收入者有效解决了住房难问题，同时也对拉动内需起到了积极作用。

　　然而，随着市场的变化，在具体执行过程中，因为监管手段的不足，也导致了该政策成为部分不良开发商套现、中介和炒房者赢利的融资工具。

　　监管漏洞

　　有深圳中介机构员工告诉记者：监管漏洞是开发商可以利用购房合同搞假按揭或者帮助购房者创造“零首付”的重要因素。

　　“按照规定，一般要求楼盘封顶才能办理按揭贷款。但是，办理抵押贷款的凭据只是住房预售登记，不是房地产证。房产证要在所有配套完成、项目验收合格后才能领取。住房预售制度，使得办理按揭与办房产证之间有一个时间差，假按揭利用的就是这个时间差。”

　　上述员工说：如果开发商急需回笼资金，只要借来一批身份证，然后虚构一批假合同，就可以从银行处申请贷款。

　　但如果银行逐个核对每一张身份证的具体工作单位、收入证明的话，开发商“假按揭”成功的几率就非常小。

　　上述中介机构员工表示：在开发商抬高合同房价、或者垫资帮助购房者实现“零首付”、“一成首付”供房时，银行的监管存在难度，因为只要开发商配合，银行很难判断购房者是否已经向开发商支付首付款；又或者开发商为购房者垫资，银行也很难判断这些钱是开发商交的，还是消费者自己交的。

　　对于二手房市(专题)场的“零首付”交易，该员工表示：最大的漏洞是银行机构本身，没有严格执行规定，所以也不是每一家银行都可以操作。在深圳，有一些银行出于各种原因，只看首付款收据，不看划账记录，也不监控首付款。实际上，二手房的首付款收据很容易假冒，随便找个人替业主写一张，签个字就可以了。

　　利益捆绑

　　有业内人士指出，在利用“假合同”骗贷的问题上，银行虽然是“受害者”，但由于某些利益上的捆绑，事实上银行已经被整个楼市的产业链所“劫持”。今年4月11日，在海南博鳌论坛“对话房地产”分论坛上，谈及如果万一楼市泡沫破灭，华远集团总裁任志强(博客)语出惊人：“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”

　　该论点随后迅速在全国房地产界引起了一场“大讨论”。有学者直指：这是房地产商在要挟银行！

　　“‘银行先死，开发商后死’的说法，虽有要挟之意，但也说明了银行与房地产商之间已经形成了一荣俱荣、一损俱损的利害关系。”

　　“如果房地产商或者中介机构与消费者合作抬高购房合同的交易房价，银行能不发现价格严重背离市场规律吗？没有银行‘协助’，房地产商或者中介机构是很难独自成事的。”一位业内人士告诉记者，银行要获得利润最稳固的个人房贷市场，就必须先跟房地产开发商合作，批给他们足够额度的开发贷，因为很多楼盘与银行的合作都是开发贷与消费贷捆绑在一起的。银行给开发商提供开发贷，开发商建好房子后，就会用各种手段要求他的消费者到指定的合作银行办理个人房贷业务。

　　“一旦银行完全进入这个产业链条后，相关的利益捆绑问题也就随之而来了。”上述人士说道：一些楼盘光开发贷就是几十个亿，这是一个资金链。如果开发商的房子卖不出去，他怎么还欠银行的开发贷？要是开发贷收不回来，银行的损失就大了。所以，在个人房贷上，如果银行睁一只眼闭一只眼，这笔钱贷出去表面上是给开发商了，实际上，是有助于银行收回此前对开发商的贷款并产生利润。与此同时，银行的个人房贷业务又上去了，未来的赢利空间也会进一步增加。如果不这样操作，在房地产低迷时，银行的开发贷收不回，个人房贷业务又上不去，银行怎么完成内部指标？银行怎么跟其他同行竞争？

　　“体现在中介协助客户办理‘零首付’上也一样，为了和其他银行抢市场，为了完成个人房贷款任务，又或者因为其他经济利益，在中介机构做足表面工作的情况下，个别银行对首付款监督不严是存在利益动力的。”上述人士说道。

　　在这样的利益捆绑之下，假合同骗贷自然“水到渠成”。]]>

发布时间： 2008-8-23 10:25:49

]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200872302856147 0 http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200872302856147 Sat, 23 Aug 2008 12:28:56 +0800 2008-08-23T12:28:56+08:00 <![CDATA[女人的10种反常行为和男人对策 ]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200872222616817

　当前位置：百灵主页 >>健康

女人的10种反常行为和男人对策

百灵网　 www.beelink.com 2008-08-22 11:53:00 推荐给好友进入百灵社区

　　老婆总是爱哭，女友拿起电话就不放手……在不少男人眼里，女人经常有一些反常举动，而且很难理解，这让大大咧咧的男人们很是苦恼。近日，俄罗斯《真理报》就列举了女人的10种反常行为和男人的对策，这些都是俄罗斯科学家多年研究得出的结论，可谓解决男女之间冲突的“金玉良言”。

　　行为一：女人爱哭。女人可不会无缘无故地哭，哭泣是因为她们心里难受，希望得到帮助。作为男人，你最好能第一时间就发现她在低声哭泣并给予安慰，否则她可能会由哽咽发展到痛哭，那时你的良心会备受煎熬。

　　行为二：女人总爱问“你爱我吗?” 这分两种情况，一是因为她所爱的男人早已不再说这三个字;二是因为女人开始怀疑自己了。这时候，你最好把她搂到怀里，温柔地说一句：“亲爱的，我爱你。”好了，就这一句话，多少问题都避免了。

　　行为三：女人不爱看电器使用说明书。相比男人而言，女人对技术的理解会困难一些，作为男人，你大可借机展示自己渊博的知识和不错的动手能力，让她对你的崇敬又多一层。

　　行为四：女人总爱莫名其妙地发脾气。女人生气总是有原因的，或者是你看了不该看的，说了不该说的，或者是打电话又晚了。其实，女人的心都是软的，只要你真诚请求原谅，温柔地对她，她的怒火就烟消云散了。

　　行为五：女人总想收到鲜花。爱花是每位妇女的天性，男人需要记住的是，一大束价格不菲的玫瑰花和一枝朴素的石竹花，对大部分女性的效果是一样的，重要的是你的真心。

　　行为六：女人总在等电话。这是热恋中女人的特征之一，即使身边有自动留言电话机，她的手中也会牢牢地握着手机，这一切都因为她心爱的人说过要给她打电话，她在一直等待。

　　行为七：女人总觉得衣服不够。女人总希望自己永远年轻漂亮，穿上新衣服，她会感觉更自信。如果男人不想让她把钱都花在买衣服上，也许简单地说一句“亲爱的，你穿什么衣服都是最美的”就能管用。

　　行为八：女人总爱“叽叽喳喳”。不要忘了，女人比男人更感性，情感更丰富。和女友聚在一起议论周围的人或事，对她们来说是一种放松。

　　行为九：女人拿起电话就不放手。现代女性大都有工作，她和自己的“闺中密友”并没有太多的见面机会，而电话长谈可以让她们把心里话都说出来。通常，男人是没有耐心听自己的爱人倾诉一切的。

　　行为十：女人恋爱时就爱介绍“这是我丈夫”。如果女人恋爱了，她会经常向女友谈起他，时刻想着他。而让男人觉得自己有了个放心不下的女人则需要好长时间。男人总爱想象自己是自由的，而女人总爱想象自己是被关爱的。

]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200872222616817 0 http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200872222616817 Fri, 22 Aug 2008 14:26:16 +0800 2008-08-22T14:26:16+08:00 <![CDATA[万科总裁承认身处严冬称行业资金紧张数年不变]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200872205213575

万科总裁承认身处严冬称行业资金紧张数年不变

2008-08-22 05:01:40　来源: 东方网　进入万科贴吧　共 131 条黑马推荐

　　行业资金紧张的局面在数年内不会改变，行业调整将更加强化这一特征，调整期内住宅施工和土地购置减少已经成为必然。郁亮在邮件里告诉员工，现在需要所有人一起共渡难关。

郁亮选择在周一给全体员工发出鼓气的邮件共渡难关 CFP 图

8月18日，房地产龙头企业之一万科集团总裁郁亮选择在一周的第一天给全体员工发出一封长信。在这封带有鼓劲性质的邮件里，郁亮告诉大家：“行业目前正在经历的调整，对于万科来说绝非猝不及防的突发事件，不过说明我们之前的预测终于成为现实”。郁亮向员工们表态，公司已经对于调整提前预判，面对严冬，万科能够安然度过。

事实上，这封邮件的确给了万科员工以信心。万科上海公司的一名员工称，正如总裁所言，中国房地产行业发展的深层次动力依然存在，现今的销售困难等只是暂时的，相信市场很快就能迎来春天。

郁亮在这封邮件中写道，不必以悲观的眼光来看待市场环境的变化，不必以悲观的心境来面对调整的到来。调整必然要经历一段时间，在这段时间里万科的增长可能会暂时减速，但对此我们需要更加冷静的长期视角——调整其实并不可怕，它带来的可能是机会；但与此相对应的是，值得警惕的，可能恰好是之前短暂的过度繁荣。

郁亮说道：“我们能够判断，行业资金紧张的局面在数年内不会改变，行业调整将更加强化这一特征，调整期内住宅施工和土地购置减少已经成为必然。而这将带来两个方面的影响。一方面，这将深刻影响短期和中期的未来住宅供应，决定了价格调整结束的最后期限。另一方面，这将带来土地市场的机会。而调整发生得越剧烈，它的这两方面影响也就将越加强烈。”

很显然，在过去的一段时间里，万科的快速销售政策起到明显的资金蓄水作用，为此万科对过冬充满信心。“我们能够判断，万科可以非常安全地度过本次调整。在2007年行业普遍亢奋的氛围中，是我们率先提出‘公司应更为重视经营的稳健性和财务的安全性’。当行业进入调整期时，我们是仓位最轻的大型上市企业之一。目前我们手持的现金，超过一年内应该偿付的借款总和。我们在获取资金支持上，拥有相当明显的优势。”

8月5日，在香港举行的中报发布会上，万科董事会主席王石严肃地表示，“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”当天万科发布今年上半年业绩报告称，“上半年主营业务收入同比上升55.5%，净利润上升23.6%。”虽然有亮丽数字，但王石的表态被媒体广泛引申为王石“降价过冬”论。公告后两天，万科股票持续阴跌。

虽然邮件充满着积极消除疑虑的话语，一定程度上，邮件也透露出万科管理层对于近期形势的判断并不如通篇邮件这般乐观。郁亮在邮件里写道：“各位同事，现在是至少最近几年以来，万科最需要你们奉献智慧的时候，也是最能体现你们才华的时候。”

郁亮在邮件里告诉员工，现在需要所有人一起共渡难关。

他向他的员工表示，“中国住宅行业的未来前景依然美好，依然值得期待。决定这个行业未来发展趋势的深层因素，并未发生任何根本性的改变。中国住宅行业在可见的未来，依然还是一个年轻的、充满希望和前景的朝阳行业。作为一个年轻的行业，在它的成熟过程中，阶段性的调整本来在所难免。这种调整过去曾经发生过，现在正在发生，未来也仍有发生的可能。但无论是过去、现在还是未来的调整，都并不会改变行业整体的发展趋势，也不会改变优秀企业成长的空间。”

公开数据显示，今年前3个月，万科实现销售面积和金额同比分别增长82.9%和119.1%；前5个月下降到39.1%和67.3%；前6月为15.0%和38.1%。到7月，万科单月销售面积和销售金额分别同比减少27%和15%，致使前7个月，上述两个指标同比增长仅有7.6%和28.9%。（东方早报）

]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200872205213575 0 http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200872205213575 Fri, 22 Aug 2008 12:52:13 +0800 2008-08-22T12:52:13+08:00 <![CDATA[十二生存法则]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/575225122008714864015

一.赚钱第一法则

二.竞争分析法则

三.以利为本法则

四.狼性领导法则

五.重在营销法则

六.用人关键法则

七.最小努力法则

八.大舍大得法则

九.速度更快法则

十.力量集中法则

十一.疯狂模仿法则

十二.留有余地法则

]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/575225122008714864015 0 http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/575225122008714864015 Thu, 14 Aug 2008 20:06:40 +0800 2008-08-14T20:06:40+08:00 <![CDATA[劳动与社会保障局发网络求职十大警示]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/575225122008714111410947

劳动与社会保障局发网络求职十大警示

日期：2008-08-14 作者：单芸;钱弘頔来源：东方早报

　　昨日，上海市劳动与社会保障局首次发布“网络求职十大警示”，对劳动者网上求职给出提醒和建议。

    “警示”提醒劳动者:在网上求职时，不要登录非正规求职网站，不要轻易公布自己的身份证号、信用卡号以及银行账号等个人信息。

    1　不要登录非正规的网站。

    一般而言，正规网站上的招聘信息来源比较可靠，在校的大学生可以尽量在高校就业网上寻找自己满意的职位，因为学校会对招聘单位的资质与招聘信息的合法性、真实性和有效性进行严格审查。

    2　不要向任何网上“雇主”发送自己的某些个人重要资料。

    特别是:身份证号码、信用卡号及银行账号等。

    3　不要盲目地发送自己的简历。求职者应当根据个人的专业、爱好、特长，有目标、有方向地向招聘单位求职。

    4　不要同时应聘同一单位的数个不同岗位。

    不少大公司的软件系统会直接删除应聘信息含糊不清的简历。同时应聘同一单位的不同岗位，非常容易给招聘单位留下随意、不专业的不良印象，甚至被认为缺乏必要的诚意和诚信。

    5　不要以同一份简历来应聘不同的公司或不同的职位。

    求职者应当针对不同岗位的不同要求，量身定做求职简历，表现出对工作的重视。

    6　不要申请不符合自己实力的职位。

    求职者在网上投递简历时，首先应衡量一下自己所申请的职位要求是否和自己简历中的描述相称，如果学历、工作经验、年龄、职称、认证、性别等条件仅有一至两项符合的话，很可能第一轮就被按照条件设置进行检索的HR们淘汰。

    7　不要以附件的形式来发送自己的求职简历。

    因为技术的原因，某些招聘单位的电脑无法打开附件，有的时候附件会感染病毒，招聘单位也不会打开。所以最好按照公司网站招聘区域的要求发送，或者干脆用纯文本格式。

    8　不要高频率地发送简历。

    尽量避免在一周之内重复发送简历至一家公司，这样将打扰人力资源工作者的工作秩序、引起招聘单位的反感。

    9　不要忽视已经发送的简历。

    求职者最好对发出的简历做一份跟踪档案，分类并随时关注它的进展，尤其要记录下应聘公司的信息。

    10　不要因为没有回音而过分焦虑。

    一定要保持平和的心态，小心细致，有耐心有坚持，这样才能更好地把握机会。

]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/575225122008714111410947 0 http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/575225122008714111410947 Thu, 14 Aug 2008 11:14:10 +0800 2008-08-14T11:14:10+08:00 <![CDATA[奥运会期间 CCTV直播比赛时间表一览 ]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/5752251220087110134873

奥运会期间 CCTV直播比赛时间表一览

关键字：奥运直播

来源： CCTV 作者：

CCTV-1奥运比赛直播时间表

CCTV-2奥运比赛直播时间表

CCTV-5奥运比赛直播时间表

CCTV-1奥运比赛直播时间表

CCTV-2奥运比赛直播时间表

CCTV-5奥运比赛直播时间表
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发布时间： 2008-8-11 10:20:55

]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/5752251220087110134873 0 http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/5752251220087110134873 Mon, 11 Aug 2008 12:13:04 +0800 2008-08-11T12:13:04+08:00 <![CDATA[从财富创造和财富分配看中国]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/5752251220087392623255

引用

茅于轼的从财富创造和财富分配看中国

从财富创造和财富分配看中国

茅于轼

                       选自《一个经济学家的良知与思考》

   从农村本身和城市本身的收入分配看都不算太不平均。农村内部的基尼系数是0．39．城市内部的是o．32．都不算太高。但是把农村和城市统一起来看基尼系数就到了0．45。可见不平均主要发生在城乡之间。

中国经济的快速增长

    看中国的经济主要看两件事，即财富的创造和财富的分配。如果这两件事都做得不错，经济就没有大毛病。当然，经济不等于一切，经济没有毛病不等于可以高枕无忧。而且现在没有问题不等于将来也没有问题。静态的表现未必与动态的发展相一致。

    经济的好坏主要还是看财富的创造，或GDP的增长。就这方面来看中国是千得很不错的。全世界没有几个国家的经济增长率能够达到1 0％的，而且这几年经济的高增长并没有伴随通货膨胀，没有巨额债务，也没有明显的瓶颈制约。值得一提的是经济有没有泡沫。高增长最怕有泡沫。这方面有不少争论，特别是房地产业。但据我看，泡沫还不是根本问题。根本问题是我国的巨额储蓄所形成的流动热钱。几千亿的热钱流入房地产业，就可能引起房地产的泡沫。这些钱如果流出房地产业，那儿发生泡沫的危险性减少但是如果流进了股市，股市就可能出现泡沫，所以泡沫的问题在热钱太多。解决的办法是通过改善投资环境鼓励民间直接投资，保护中小企业，沟通为他们融资的渠道。

  改革以后的二十七年，除了l989～1990因受政治气候的影响，经济增长很低(仅为4％)之外，以后的增长率从来没有低于7·6％，这样的增长率在别的国家看来是求之不得的。但在中国就算很不理想。1992～1993增长率最高达到过l4％。改革后总平均的增长率也接近9％。这不但在中国算是空前的，在全世界恐怕也能算创纪录的。尤其是在一个有13亿人口的大国中，经济这样的高增长，它改变了世界经济的格局，中国的崛起成为本世纪初的全球性大事。

    我们往往已经习惯于这样的高增长，不感觉特殊。如果跟解放后的三十年作比较，立刻能够发现近三十年的截然不同之处。解放时中国有5．3亿人口，但很大一部分人吃不饱。喂饱这五亿多人始终是摆在中国政府面前的最大难题。中央提出了许多方针政策，从粮棉的统购统销，以粮为纲，到农业学大寨，搞了三十年，吃饭的问题一直没解决。但是几年的经济改革就彻底解决了吃饭问题。我不是历史学家，根据我有限的历史知识，中国几千年从来没有能够彻底解决吃饭问题。即使在正常年景，也有相当一部分人挨饿。马尔萨斯的人口论一直统治着人口的增长。现在大家不但吃饱了，而且不少人吃得太好，营养过剩，要减肥。拿这一点看中国真是翻天覆地地变了。

    再拿住房来看，解放后的三十年基本上没建过多少宿舍。人口从五个多亿增加到九个多亿，但是住房还是那么多。拥挤就是惟一的结果。改革开始时全国人均住房面积只有6平方米。现在已经超过20平方米了，而且这个增加都是在最近的十年内实现的，是在停止了福利分房，发展了房地产市场之后发生的。

    可以对比的事情多不胜举。改革前和现在最大的区别就是财富的巨大增加，人们物质生活的巨大改进。大家对现实不满，但是千万别忘了今天享受的物质财富完全是改革的成果。全世界都认为我们了不起，我们自己不要犯糊涂，不要否定改革的伟大成绩，以至于看错了进一步改革的方向。

改革成功的原因

    为什么世界各国都盼望一个丰富的物质享受的社会，而惟独我们做得最好?我们过去走的一条路有什么与众不同之处?经济学就是研究财富是如何高效率创造的，经济学的知识可以回答这个问题。其实我国的经济改革就是按照经济学所要求的来设计的。固然我们是摸着石头过河，但是在大方向上是很符合经济学的原理的。

    改革成功的第一个原因，是让人力物力有自由流动的机会，每一点生产要素都能有机会寻找最能发挥效果的结合点。就劳动力而言，过去农民不许进城；干部都是革命机器上的螺丝钉，由人事部门分配之后一辈子钉在那里不许动。文革时革命的暴政滥施淫威，全然不顾生产要求的客观规律，所以发生了教授下乡去务农，工人进大学管大学，军宣队进工厂的全国性的颠倒错乱，经济走到了崩溃的边缘。改革开始时，对要素的自由流动还心有余悸，处处设置障碍。国务院曾经发文禁止长途贩运，认为跑单帮就是投机倒把，严予取缔。一直到前几年还禁止农民考公务员。我们始终把平等自由看成是资产阶级的东西，拒绝接受，因此走了不少弯路。

    就物资的自由流动来看，我们逐渐摆脱了计划经济的束缚，让各种物资都可以经过市场流动，重新配置，不但让人尽其材，也能使物尽其用。不但在国内配置，而且可以在全世界寻求改善配置的机会。因此我国的进出口额在27年中增加了330倍。在资金方面也增加了流动的渠道。改革前马路上很少有银行，顶多能找到储蓄所。现在每隔几步路就能看到银行。城乡储蓄存款从l978年的210亿元增加到2006年底的16万亿元。按可比价格计算增加了l64倍。人均存款从1978年的区区23元，增加的现在的l．23万元。但是资金的运用因为受的约束特别多，效率低下，成为我国成功的经济改革中一个不成功的例外。

    财富快速增长除了要素的自由流动之外，第二个原因是对私有财产的保护，开放了个人经营的机会。解放以后我国严禁个人从事经营业务，不论是生产，还是商业，一律判为资本主义，统统在割除之列。只有国家才允许从事财富的生产活动。而且执行了仇视富人的政策，消灭了整个富人阶级，没收他们的财产。到文革结束时中国已经变成了清一色的穷人国。改革以后也逐渐开放了从个体户到公司组织的生产活动。保护私人财产的立法也在进行之中。由于企业家阶层的出现，他们用最低的成本生产出民众所需要的产品。财富生产的效率由于他们的活动而大大地提高。人们说财富是工人农民创造的，还有知识分子和党的领导。可是改革前财富创造的速度非常缓慢，数量非常可怜。改革以后也是工人农民，知识分子和党的领导，所不同的就是多了一个企业家阶层，财富的生产成十倍地增加，可见企业家的重要性。可是我国仇富的心理没有减少多少，甚至于认为企业家有原罪，完全颠倒了是非。这种错误思想是我国发展前进的一大隐患。我认为不论什么社会，什么制度，财富差别，权势差别永远会存在，不同的是把差别限制在一个比较合理的范围内。百姓对有权有势的人能够控制，有权有势的人不能为所欲为。这就算是一个相当好的社会了。

    第三个原因是我们采纳了市场经济制度。它和计划经济的根本区别就是生产按照利润原则，消费按照消费者自主选择原则，放弃了经济的计划性。企业通过赚取利润来为社会服务，而不是直接去满足百姓的需要。但最近有一种议论，埋怨企业不考虑社会的需要，只顾赚钱。这也是计划经济的回潮，是一种危险的倾向。在消费方面，我们抛弃了票证，让消费者用钱在市场上自由选择。百姓得到了自由，但是贫富差距显现出来，社会分配的不平等在市场经济中格外清楚地表现出来。但这不是市场的错误，而是收入分配问题。

    附带说一句。我国从政治上全权，经济上严控的时代走向民主和市场并不是一帆风顺的。其中的斗争是尖锐的。许多人为此作出了牺牲，也有许多人坐享其成，而且还说着风凉话。改革还没有完成，在以后的改革中应该减少改革的障碍，给改革的先行者较多的保护。

财富是如何分配的

再来说财富的分配。在这方面比起财富的创造而言，我国是做得相当差的。根据多方面的研究得知，我国不包括贪污腐化等非法收入的基尼系数已经达到0．45。改革前我国的收入分配是非常平均的。在短短的二十多年中，收入分配的不平度已经赶超到世界前沿，并成为我国社会的最紧迫问题之一。

    造成这种状态的原因有不少学者探讨过。有认为是机会不均等引起的。但是从发展看，改革以来机会均等是有进步的。选择职业的障碍在减少，人的自由度在扩大。可以说，我国社会的流动性在全世界恐怕也算是高的。改革之前中国是一个穷人国，现在有几千万的富人，他们都是穷人变的。同样地，在过去的一二十年中又有不少富人落马，或因为上当受骗，或因为经营不善，或因为触犯法律。这样的社会变动在别的国家里很少发生过。所以说收入差距的扩大是改革开放的必然结果。事实上今天的发达国家也经历过从农业国变为工业国的过程，同样发生过收入差距扩大的过程。所不同的是我国的经济增长特别快，而且近十年来每年又有约500亿美元的外国直接投资，得益的都发生在城市里，所以农村的收入大大地落后了。

    农业本来就是一个低产出行业。我国60％的农业人口只产出12％的GDP。农民的人均产出平均起来不及城里人的十分之一(12／60：88／40=0．2：2．2=9％)，农民焉能不穷。幸亏农民进城打工，他们的收入不仅仅来自农业，还包括打工的收入，所以农村的人均收入是城市人口的人均收入的31％(2005年的数是3255元比l0493元，或31％)，而不是9％。无论如何，收入分配不均的主要来源是城乡差别。从农村本身和城市本身的收入分配看都不算太不平均。农村内部的基尼系数是0．39，城市内部的是O．32，都不算太高。但是把农村和城市统一起来看基尼系数就到了0．45。可见不平均主要发生在城乡之间。而且可以预见在未来的几年间这一差别还将扩大，因为目前城市人口的收入增长速度高于农村人口收入的增长。

    单纯从经济方面看，缓解城乡收入差距的办法主要是加速农民进城。每有一个农民从农村进入城市，就减少一个农产品的生产者，增加一个农产品的消费者，农民的收入就能有所提高。但根据外国的经验，人口工业化的过程需要二三百年，很难快起来。我国的工业化肯定比他们的快，但从过去二十多年的经验看至少也还得三十年。要缩短这个过程，必须加快城市中创造就业机会的速度，帮助中小企业成长能够有助于加快农民进城。

    所以解决收入分配的问题主要还是非经济的措施。首先是改善农村的政府服务，包括医疗、教育、卫生、住房、信息。目前政府的公共服务是向城市倾斜。享受公费医疗的大多数是政府干部和事业单位的员工，农村中能够享受到的人微乎其微。教育也是一样。城市里中小学的硬件设施大大优于农村的。农村本来就穷，还要在政府的免费公共服务方面给予歧视，犹如雪上加霜。住房方面的不平等尤为明显。在福利房转为商品房的改制过程中，城市职工多半分配到低价购房权，其补贴的数目现在看来平均每户都在十万元以上，而农村人l：1是一点儿都享受不到的。公共政策方面只见城市，不见农村，是一个大问题。

    一个直接的和强制性的行政措施就是征收累进所得税。我国的累进所得税只在工资方面有所体现，没有把全部所得加总。税务局也没有这方面的信息。而高收入的人往往不是靠工资。2007年实施年收入超过l2万元的要主动报税，这为按照总收入征收累进所得税创造了条件。我国的富人收入很高，但是所交的税却很少。这是极不公平的。
    最后一项工作，是反对贪污腐化和以权谋私。我们不知道这些非法收入所占比例有多高，但是它是最有害的一种分配不公。如果完全是市场原因造成的分配不均，大家的意见比较小。中国人是很认同市场的。有一个案例，一个农民买了人口贩子卖的老婆，公安人员去解救时老百姓并不认可，反而认为拿钱买老婆是公平合理的。百姓最不能容忍的是以公权侵犯私权，包括贪污腐化。当今之所以收入分配成为紧迫问题，恐怕与政府缺乏廉洁和可信度有关。它不完全是一个经济问题。

]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/5752251220087392623255 0 http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/5752251220087392623255 Sun, 3 Aug 2008 21:26:23 +0800 2008-08-03T21:26:23+08:00 <![CDATA[易中天购买500多万元别墅却拒付13万中介费 ]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200862323547207

易中天购买500多万元别墅却拒付13万中介费

焦点别墅房地产网-谈房论市-焦点别墅网论坛

易中天买别墅 “跑单”？近日，前埔一家房产中介向本报反映说：“易中天签了看房协议，却绕开中介直接与房东交易价值500多万元的别墅，还拒付13万元中介费。”

　　此前，中介工作人员曾到易中天住宅楼前拉横幅讨要中介费，横幅写着：“易中天，还我血汗钱！”他们此举并没能讨到中介费，最终被民警制止。

　　开着“沃尔沃”看别墅

　　鑫东龙房产中介公司的一位业务员张小姐至今还清楚地记得，自己带易中天夫妇去看房的日子。“去年10月7日，易中天夫妇开着一辆沃尔沃轿车来，我一眼就认出那男的就是易中天。”随后，易中天妻子说要看别墅。当时，小张带易中天夫妇去看的别墅就在莲前路附近，那套别墅卖方叫价530万元。

　　据鑫东龙介绍，易中天是另外一家房地产中介（鑫东鑫）介绍过来的。鑫东鑫和鑫东龙中介是合作关系。小张说：“当时易中天一进那套别墅就很满意，他看得很仔细，前后看了一个多小时。还在现场说，要怎么装修，书房要怎么改装。”

　　据小张说，这套房子是房东口头委托中介出售，并没有签《委托出售协议》。但是，中介还是让易中天的妻子签了《房产求购委托书》。在《委托书》第三条第二款，双方约定，“乙方（中介）介绍实地看房后，无论甲方（易中天妻子）通过何种途径与出售方或其代理人私下成交，或介绍他人与出售方私下成交，均视为乙方介绍，甲方应按本委托书约定的出售报价的2．5％支付中介费。”

绕过中介直接买下别墅

　　但是，当天看房现场发生了一件让中介 “不放心”的事。房东儿子的女友认出了易中天，她当场就递了一张纸条给易中天。小张看了很不放心：“我当时就担心，她给的纸条里面是联系电话。这样双方可能会绕开我们直接交易。但易中天说，‘我们不会做这样的事，只要该是你们的，我就会付给你们’。”

　　小张说，她觉得易中天是名人，应该不至于“赖中介费”。看房后第二天，小张给易中天妻子发了一份传真，详细列出了中介费和各种税费清单，大约要收取13．8万元的费用。但两天后，易中天妻子回复中介说：“我们暂不买这栋别墅了。”

　　在易中天夫妇表示不要这栋别墅后，中介起初并没有在意。他们想，既然易中天不要，他们介绍别的客户买这幢别墅，一样会有中介费。但是，等过几天，中介要带别的客户上门看房时，别墅的业主却告诉中介，房子已经卖出去了，这引起了中介的怀疑。

　　随后，两家中介派人前往厦门市房管部门查询，查询结果证明了他们的怀疑：别墅竟然已经被过户到易中天夫人李女士的名下了！

　　13万中介费该不该付？

　　今年5月底，两家中介的工作人员找到易中天夫妇，问他们要中介费。易中天夫妇答复说，只愿意给5000元中介费。但中介表示：“无法接受！”易中天夫妇认为，中介没有房主的《卖房委托书》，就无权拿中介费。但是，中介反驳说，易中天妻子签了《求购委托书》，就应该支付中介费。

　　易中天很难联系：他的手机关机，宅电无人接听，易中天妻子李女士留在看房协议上的手机号码也成了空号。几经努力，记者前日终于通过手机短信与易中天取得了联系。针对这起中介费纠纷，易中天做出了回应。

　　针对中介跑单的指责，易中天回短信说：“房主并没有委托这两家中介公司，也不愿意卖房。我们通过其他途径与房主联系，经过努力才购得此房。”

　　中介则反驳说，现在很多业主委托卖房都是口头委托、多方委托。而且，虽然中介没有《卖房委托书》，但他们手里有易中天妻子签的《求购委托书》，其中约定了所在房产地址。对此，易中天短信回复说：“我个人认为，此事最权威的解释应该在法庭。”

　　两家被跑单的房产中介都表示，是否起诉，目前还在考虑中。

　　律师说法

　　单方委托也有法律效力

　　福建凌一律师事务所林志铭律师：房产中介合同属于居间合同。法律并未规定居间人必须取得买卖双方的共同委托，买方或卖方单方委托中介向其报告订立合同机会或提供媒介服务的，居间合同也成立。

　　《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”所谓促成合同成立，不仅指有买卖合同成立的结果，而且应当包括促成的过程，即买卖合同双方是中介介绍认识，并进而进行谈判的。如中介不认识卖方，或卖方拒绝了中介提供服务的请求，则缺少促成的过程，中介方不得要求支付报酬。在本案中，根据中介方的说法，他带易中天去看房时，房东家人在家，也没有拒绝中介服务，而且还向易中天递送了纸条，这可以认定中介促成了合同成立。当然，中介方的这个说法还需要证据证明。

]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200862323547207 0 http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200862323547207 Wed, 23 Jul 2008 14:35:47 +0800 2008-07-23T14:37:37+08:00 <![CDATA[深房奴成为负翁哪个城市房奴最幸福 ]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/575225122008623266731

深房奴成为负翁哪个城市房奴最幸福

关键字：房奴

来源：深圳日报作者：编辑001

　　2000年以来，随着购房活动的年轻化、全民化，开始出现了“房奴”称呼，刚开始人们只是调侃，购房人一方面强调自己的压力，一方面渲染自己的能力，到2007年底之前，房价一路上涨，自己的家庭财产不断膨胀，那时候做房奴，是一件非常有面子的事。因为过于炫耀资产，房奴这个词流行了几年之后渐渐没什么人提了。但到了08年，由于市场原因造成了价格不稳定，持有房产增值的必然性下降甚至负资产的出现，“房奴”又被人们挂在嘴角，而这次被市场造就出来的房奴，和“前辈”们比起来日子可不怎么好过了。

　　名词解释：

　　房奴“房”是房屋的房，“奴”是奴隶的奴，意思非常明确，字面意思是买房者成了房子的奴隶，实际上说明购房者为了取得一套或者数套房屋的所有权而付出了降低生活水平甚至扭曲人格的代价。通常意义上的房奴行为，是指城镇居民使用抵押贷款购房，在个人生命黄金期的20年或30年中，每年占用可支配收入的40%或50%甚至更高比例偿还房屋贷款的本金和利息，从而造成居民家庭承受长期的压力，影响家庭正常的生活消费、教育支出、医药费支出甚至无力抚养老人，最终造成家庭生活质量下降。

　　06—07年造就了大量房奴随着房价的快速上涨，全国各地沦为房奴的人数越来越多，尤其是北京、上海、深圳作为全国房价的领跑者，造就出的房奴非常具有代表型。不能很好预测市场，加上自己的住房需求，更担心房价在未来继续上涨，大部分人在06、07年房价处于高位时选择购房，在房价上涨的时代，成为房奴意味家庭资产逐月增加，虽然是虚拟的帐面数字，但是做一个房奴“幸福度”还是非常高的。但是市场风云突变，短短数月之后，07年底楼市陷入观望，成交量迅速萎缩，这就造成了越来越多的待购房者变得理性。观望导致有效购买力下降，房价在数年上涨的背景下，开始变的“疲软”，高位徘徊趋势不保，随时有下行崩溃的趋势。如果真的房价一旦下跌，那么自己购买的房产就将贬值，同为房奴，但是三大城市的房奴们滋味各异。

　　深圳：房奴成为“负翁”

　　深圳购房者需求特征有两点：一是用来自住；二是在自住的同时，希望能实现投资的目的。深圳人的精明人所共知，所以在深圳商品房购买人群构成中，投资型购买永远是主力。所以一旦楼市陷入观望，成交萎缩时，深圳楼市也成为全国房价下降的先驱者，房奴们受到的损失也最大。小强是深圳一家公司的白领，在07年8月份，由于害怕房价快速上涨，晚买不如早买的心理促使其购买了一套位于深圳宝安区的住宅，当时的购买价格是12000元/平方米，托了关系才买到。“买到之后非常开心，因为这毕竟是自己的第一套房，而且按照当时的房价上涨趋势，不到一年这个区域的房价肯定能到16000元/平米，那就非常值得了”。

　　然而市场变化谁都难以预测，半年之后，该项目的二期开盘，打出的价格让小强几乎崩溃了——销售价格是6000元/平米。“得到这个消息，我差点没背过气去，100平米的房子，我一下子就损失了60万”，小强一脸的无奈，还贷的压力不说，每个月省吃俭用供的房子，其实只值一半的价钱，自己成了典型的“负翁”，心理快承受不了了。作为改革开放前沿阵地的广东，并受港人理财和生活理念的影响，钱被当作最有用的东西，而又被看做身外之物，人们集中精力赚钱，又懂得逆市及时逃跑另谋出路，所以深圳的楼市简直就像当地的气候，一会儿艳阳高照一会儿大雨倾盆，今天买家如云就可以卖出天价，明天没人上门就能五折销售。据报道，这次全国性价格调整，首例因房价下跌主动断供的案例就发生在深圳。投资客知道全身而退，苦了那些跟风的普通购房者。

　　上海：为了做“有产阶级”，宁愿做房奴

　　在上海这个城市，如果你没有房子，车子，那么则意味着你不是一个成功者。一个年轻人在父母那一辈子眼中是否有出息的标志是：“这小子有房子、有车子！”。上海的房价一直是全国的领头羊，几十年前大家都知道“浦西一张床”的价值了，今天浦东的发展迅猛，也给全世界展示了“浦东一间房”的含金量。小赵是上海一家基金公司的理财顾问，“我04年的时候买了一套精装修小户型，当时的面积是60平米，价格不到6000一平米，按照现在的价格，至少能卖150万，租金每月能达到4000元”。说起自己的第一套房，小赵一脸的成就感。“07年的时候，我把房子出租出去了，自己又买了一套大房子，虽然每月按揭要8000元，但是有第一套房子的租金，自己的负担并不重，压力不大”。当问起最近市场的波动时，小赵并没有惊慌：“上海的房价能降到哪里去？除非中国经济崩溃了，否则我这两套房子都不会贬值，即使短期内房屋价值会发生波动，但是从长远来看，不会对我产生任何影响，我是有产者，我骄傲”。作为中国最早开埠的城市，上海人比很多内地城市人更精明、更有金融意识和投资意识，同时也赚得起赔得起。小赵知道，因为房价的波动自己军心涣散，还不如放长线看发展赌未来。

　　北京：房奴=幸福+安全感

　　如果问北京楼市08年最大推动力，那就是“婚房”需求。在楼市观望的态势下，京城买房者大多数是那些因为结婚而催生住房需求的人。因此在08年，很多开发商的项目广告都针对“结婚人群”。小李，北京中关村(000931,股吧)一家IT公司的高级经理，5年前毕业于北京一家大学。“女朋友和我是大学同学，通过5年的恋爱和工作积累，我们都认为到了该结婚的时候了”，小李如是说。“女朋友同意结婚的前提只有一个，那就是必须有房！否则在北京没有任何安全感”。通过综合比较，在07年的时候，他们选择了北京北四环地区的一处二手房，“单价贵一些，15000元/平方米，买下来总共120万，贷款60万，每月还款7000元左右”，小李小两口的工资加起来13000元左右，应付每月房贷绰绰有余。当问其最近的价格波动小李后悔不后悔买房时，小李的回答很干脆：“北京作为首都，房价下跌的可能性不大，而且我们买房用来自住，所以影响不大，房子对于我们来讲，意味着生活稳定、家庭幸福。其他的我们不考虑，如果真的想改变什么，我们希望贷款利率能否降低一些”。北京作为宏观调控政策的发布中心，老百姓最有政治意识，凡是能影响市场的规范性文件出台，必先在这里口耳相传，中国房地产的名嘴们95%都集中在这里，于是报喜的、唱衰的旋律此起彼伏，但是最稳定的市场也在这里，相比上述那两个城市的房价，北京楼市的降价风暴也只是“雷声大雨点小”。

　　新老房奴，不在一个起跑线上

　　08年之后，房奴似乎“授衔”更苛刻了，无论是理论界还是购房者赋予人这个称呼更加吝啬，原来只要贷款买房便立刻自称“房奴”，但据现在的市场情况，07年以前买房的已经被排除在房奴之列，因为06、07年的暴涨已经让他们的房子成为良性资产，再说自己是房奴，面对着07、08年置业的房奴，就有点在无病呻吟之嫌。比较新的概念是：房奴——在06、07年买房自住的普通居民；超级房奴——在07、08年买房自住或投资的人；未来房奴——那些拿着7000元左右家庭月收入迟早要购买超过10000元/平方米房子的普通居民。

　　名词解释：

　　房奴“房”是房屋的房，“奴”是奴隶的奴，意思非常明确，字面意思是买房者成了房子的奴隶，实际上说明购房者为了取得一套或者数套房屋的所有权而付出了降低生活水平甚至扭曲人格的代价。通常意义上的房奴行为，是指城镇居民使用抵押贷款购房，在个人生命黄金期的20年或30年中，每年占用可支配收入的40%或50%甚至更高比例偿还房屋贷款的本金和利息，从而造成居民家庭承受长期的压力，影响家庭正常的生活消费、教育支出、医药费支出甚至无力抚养老人，最终造成家庭生活质量下降。

　　06—07年造就了大量房奴随着房价的快速上涨，全国各地沦为房奴的人数越来越多，尤其是北京、上海、深圳作为全国房价的领跑者，造就出的房奴非常具有代表型。不能很好预测市场，加上自己的住房需求，更担心房价在未来继续上涨，大部分人在06、07年房价处于高位时选择购房，在房价上涨的时代，成为房奴意味家庭资产逐月增加，虽然是虚拟的帐面数字，但是做一个房奴“幸福度”还是非常高的。但是市场风云突变，短短数月之后，07年底楼市陷入观望，成交量迅速萎缩，这就造成了越来越多的待购房者变得理性。观望导致有效购买力下降，房价在数年上涨的背景下，开始变的“疲软”，高位徘徊趋势不保，随时有下行崩溃的趋势。如果真的房价一旦下跌，那么自己购买的房产就将贬值，同为房奴，但是三大城市的房奴们滋味各异。

　　深圳：房奴成为“负翁”

　　深圳购房者需求特征有两点：一是用来自住；二是在自住的同时，希望能实现投资的目的。深圳人的精明人所共知，所以在深圳商品房购买人群构成中，投资型购买永远是主力。所以一旦楼市陷入观望，成交萎缩时，深圳楼市也成为全国房价下降的先驱者，房奴们受到的损失也最大。小强是深圳一家公司的白领，在07年8月份，由于害怕房价快速上涨，晚买不如早买的心理促使其购买了一套位于深圳宝安区的住宅，当时的购买价格是12000元/平方米，托了关系才买到。“买到之后非常开心，因为这毕竟是自己的第一套房，而且按照当时的房价上涨趋势，不到一年这个区域的房价肯定能到16000元/平米，那就非常值得了”。

　　然而市场变化谁都难以预测，半年之后，该项目的二期开盘，打出的价格让小强几乎崩溃了——销售价格是6000元/平米。“得到这个消息，我差点没背过气去，100平米的房子，我一下子就损失了60万”，小强一脸的无奈，还贷的压力不说，每个月省吃俭用供的房子，其实只值一半的价钱，自己成了典型的“负翁”，心理快承受不了了。作为改革开放前沿阵地的广东，并受港人理财和生活理念的影响，钱被当作最有用的东西，而又被看做身外之物，人们集中精力赚钱，又懂得逆市及时逃跑另谋出路，所以深圳的楼市简直就像当地的气候，一会儿艳阳高照一会儿大雨倾盆，今天买家如云就可以卖出天价，明天没人上门就能五折销售。据报道，这次全国性价格调整，首例因房价下跌主动断供的案例就发生在深圳。投资客知道全身而退，苦了那些跟风的普通购房者。

　　上海：为了做“有产阶级”，宁愿做房奴

　　在上海这个城市，如果你没有房子，车子，那么则意味着你不是一个成功者。一个年轻人在父母那一辈子眼中是否有出息的标志是：“这小子有房子、有车子！”。上海的房价一直是全国的领头羊，几十年前大家都知道“浦西一张床”的价值了，今天浦东的发展迅猛，也给全世界展示了“浦东一间房”的含金量。小赵是上海一家基金公司的理财顾问，“我04年的时候买了一套精装修小户型，当时的面积是60平米，价格不到6000一平米，按照现在的价格，至少能卖150万，租金每月能达到4000元”。说起自己的第一套房，小赵一脸的成就感。“07年的时候，我把房子出租出去了，自己又买了一套大房子，虽然每月按揭要8000元，但是有第一套房子的租金，自己的负担并不重，压力不大”。当问起最近市场的波动时，小赵并没有惊慌：“上海的房价能降到哪里去？除非中国经济崩溃了，否则我这两套房子都不会贬值，即使短期内房屋价值会发生波动，但是从长远来看，不会对我产生任何影响，我是有产者，我骄傲”。作为中国最早开埠的城市，上海人比很多内地城市人更精明、更有金融意识和投资意识，同时也赚得起赔得起。小赵知道，因为房价的波动自己军心涣散，还不如放长线看发展赌未来。

　　北京：房奴=幸福+安全感

　　如果问北京楼市08年最大推动力，那就是“婚房”需求。在楼市观望的态势下，京城买房者大多数是那些因为结婚而催生住房需求的人。因此在08年，很多开发商的项目广告都针对“结婚人群”。小李，北京中关村(000931,股吧)一家IT公司的高级经理，5年前毕业于北京一家大学。“女朋友和我是大学同学，通过5年的恋爱和工作积累，我们都认为到了该结婚的时候了”，小李如是说。“女朋友同意结婚的前提只有一个，那就是必须有房！否则在北京没有任何安全感”。通过综合比较，在07年的时候，他们选择了北京北四环地区的一处二手房，“单价贵一些，15000元/平方米，买下来总共120万，贷款60万，每月还款7000元左右”，小李小两口的工资加起来13000元左右，应付每月房贷绰绰有余。当问其最近的价格波动小李后悔不后悔买房时，小李的回答很干脆：“北京作为首都，房价下跌的可能性不大，而且我们买房用来自住，所以影响不大，房子对于我们来讲，意味着生活稳定、家庭幸福。其他的我们不考虑，如果真的想改变什么，我们希望贷款利率能否降低一些”。北京作为宏观调控政策的发布中心，老百姓最有政治意识，凡是能影响市场的规范性文件出台，必先在这里口耳相传，中国房地产的名嘴们95%都集中在这里，于是报喜的、唱衰的旋律此起彼伏，但是最稳定的市场也在这里，相比上述那两个城市的房价，北京楼市的降价风暴也只是“雷声大雨点小”。

　　新老房奴，不在一个起跑线上

　　08年之后，房奴似乎“授衔”更苛刻了，无论是理论界还是购房者赋予人这个称呼更加吝啬，原来只要贷款买房便立刻自称“房奴”，但据现在的市场情况，07年以前买房的已经被排除在房奴之列，因为06、07年的暴涨已经让他们的房子成为良性资产，再说自己是房奴，面对着07、08年置业的房奴，就有点在无病呻吟之嫌。比较新的概念是：房奴——在06、07年买房自住的普通居民；超级房奴——在07、08年买房自住或投资的人；未来房奴——那些拿着7000元左右家庭月收入迟早要购买超过10000元/平方米房子的普通居民。]]>

发布时间： 2008-7-23 9:40:43

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楼市低迷淘房正当时?二手房杀价技巧

关键字：杀价技巧

来源：市场报作者：刘红编辑001

　　对于房价超过承受能力，又无法进入保障住房市场的人们来说，买二手房是一个不错的选择。那么，买二手房有没有窍门呢?让我们循着二手房的优势来谈杀价技巧。

　　二手房的优势恰好是我们买二手房时的杀价关键点。

　　信息优势

　　上海二手房比新房的优势最大的一点来自信息均衡，不象新房那样存在相当多的无底洞。

　　二手房的价格是有评估依据的,我们可以从毗邻地带的租赁价格新房出售最低起价二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠，换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。这里有一个经验值，商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格最高者的2/3，其他类型的如公产房、小产权房则视地段及保障程度有较大差距，年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。

　　走出这个范围，你就应该借助于其他方法谈个理想的价位。

　　出卖方弱点比较容易找出

　　我们大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣；现阶段房价出现下行趋势，对于炒房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。

　　对于北京二手房，装修投入是个沉落成本，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调。

　　买卖双方的身份在谈价时也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要像开发商那样吃价，现在的二手房价大约都翻了一番，所以通过表情与达意，有时可以谈落一些价格。

　　出卖方拿出价格理由都可找出反方证据

　　出卖方提出的售出价大约会说到：地段优势出租价格或已经带租约同类地段新房，与二手房较大的价差市政变化，让房子变得稀缺而有效可卖可不卖的说法等等。

　　说到地段,你可就其出价翻了一番来回击，相当证明了卖方将升值回报全拿走了，至少应该留有余地，让二手房东也有个相关的回报；对已带租约，一是不定性存在，二是租价可能不大合理，最大的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；对于二手房与新房的价差，你还是应该着眼于对方的投资价值在价格里已经有依托，并且新房也在下调；基于购买当时的时间，现在有些地段市政发生的革命性变化，导致二手房出卖人会喊出较高价格，并打出可卖可不卖的姿态，你应着眼于你买二手房，一是手头紧，但确实需要买房，再加上买了后也对市场价格回调有所担心，因而在买入时适当考虑一下这一情形。

　　出价方式的谈判技巧

　　有许多二手房价格是以包价出现的，即双证及过户费由对方出，买受人仅仅承担二手房的买价，而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内并略有上浮。

　　方法是先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理,而权证费用加入到购买成本的时候，价格还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。

　　合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用不要计入到买卖价中，这个应该是房东自主完成的事项。

　　对于非完全性商品房的附加谈判技巧

　　有些房子做为二手房是可以买入的,但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买后你的权益如何得到保障；同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的2/3，所以要综合判断以后再行成交。而且，这类房子房东的底气不是很足，尤其是当下房价有下降趋势，你可以大胆杀价。

　　二手房的优势恰好是我们买二手房时的杀价关键点。

　　信息优势

　　上海二手房比新房的优势最大的一点来自信息均衡，不象新房那样存在相当多的无底洞。

　　二手房的价格是有评估依据的,我们可以从毗邻地带的租赁价格新房出售最低起价二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠，换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。这里有一个经验值，商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格最高者的2/3，其他类型的如公产房、小产权房则视地段及保障程度有较大差距，年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。

　　走出这个范围，你就应该借助于其他方法谈个理想的价位。

　　出卖方弱点比较容易找出

　　我们大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣；现阶段房价出现下行趋势，对于炒房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。

　　对于北京二手房，装修投入是个沉落成本，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调。

　　买卖双方的身份在谈价时也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要像开发商那样吃价，现在的二手房价大约都翻了一番，所以通过表情与达意，有时可以谈落一些价格。

　　出卖方拿出价格理由都可找出反方证据

　　出卖方提出的售出价大约会说到：地段优势出租价格或已经带租约同类地段新房，与二手房较大的价差市政变化，让房子变得稀缺而有效可卖可不卖的说法等等。

　　说到地段,你可就其出价翻了一番来回击，相当证明了卖方将升值回报全拿走了，至少应该留有余地，让二手房东也有个相关的回报；对已带租约，一是不定性存在，二是租价可能不大合理，最大的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；对于二手房与新房的价差，你还是应该着眼于对方的投资价值在价格里已经有依托，并且新房也在下调；基于购买当时的时间，现在有些地段市政发生的革命性变化，导致二手房出卖人会喊出较高价格，并打出可卖可不卖的姿态，你应着眼于你买二手房，一是手头紧，但确实需要买房，再加上买了后也对市场价格回调有所担心，因而在买入时适当考虑一下这一情形。

　　出价方式的谈判技巧

　　有许多二手房价格是以包价出现的，即双证及过户费由对方出，买受人仅仅承担二手房的买价，而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内并略有上浮。

　　方法是先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理,而权证费用加入到购买成本的时候，价格还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。

　　合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用不要计入到买卖价中，这个应该是房东自主完成的事项。

　　对于非完全性商品房的附加谈判技巧

　　有些房子做为二手房是可以买入的,但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买后你的权益如何得到保障；同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的2/3，所以要综合判断以后再行成交。而且，这类房子房东的底气不是很足，尤其是当下房价有下降趋势，你可以大胆杀价。]]>

发布时间： 2008-7-23 9:25:28

]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200862315931283 0 http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200862315931283 Wed, 23 Jul 2008 13:59:31 +0800 2008-07-23T13:59:31+08:00 <![CDATA[易宪容：楼市不可救、不需救、不能救]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/5752251220086153273164

易宪容：楼市不可救、不需救、不能救

2008-07-06 09:19:19　来源: 中国经济网(北京)　进入房地产市场贴吧　共 0 条黑马推荐

　　最近，一些地方房地产市场价格出现某种程度的下跌，住房销售严重下降。面对这样的形势，一些人又如2003年那样，认为房地产市场面临一个调整临界点，政府应该重新调整房地产市场政策。

　　最近，一些地方房地产市场价格出现某种程度的下跌，住房销售严重下降。面对这样的形势，一些人又如2003年那样，认为房地产市场面临一个调整临界点，政府应该重新调整房地产市场政策。在这些人看来，如果房地产市场不改变目前他们所认为的这种状况，就会危及中国宏观经济安全，就会危及中国银行体系的风险，就会影响民众房地产资产的升值，就波及到地方政府财政收入，甚至于把中国住房保障体系建设也扯上，认为如果房地产市场调整，中国住房保障体系就没有财政支持，住房保障体系建设就是一句空话。

　　房地产要挟中国经济及中国政府早就是平常的事情。但是这些人为什么没有看到十七大报告关于住房民生的精神，为什么没有看到中央24号文件对房地产市场宗旨的规定，以及今年总理报告关于房地产的基本任务。如果房地产市场要救市，就意味着要改变这些政策，就得让国内房地产市场重新回到房价推高到绝大多数人没有能力购买、炒作盛行的市场。稳定房地产市场不应单纯理解为恢复到2007年的成交量和上涨幅度才是稳定，应稳定老百姓改善住房的经济预期，稳定推进落实2007年国务院24号文件的决心和措施。

　　还有，无论是十七大报告，还是24号文件及今年总理的工作报告，都已经把房地产市场发展的根本问题放在三个理论前提上。一是每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性。这是房地产市场存在与发展的宗旨，也是十七大报告所强调的住房的民生性。二是在土地公有制的情况下，由于中国土地为全国人民所有，因此，全国每一个公民都有分享土地要素所创造的成果与福利的权利，而不是让全国人民的土地成为少数人谋利或掠夺他人财富的工具。三是中国共产党的宗旨是为绝大多数人谋利益的，因此它所有的政策、目标、出发点都会从绝大多数人的利益出发。国内房地产市场发展就是要生产满足绝大多数居民有支付能力购买到舒适的住房。这是24号文件的“90/70政策”核心。当房地产要回归以往房地产是投资市场、是少数人谋利的工具时，那么房地产就离开了上述三个基本前提。因此，不可救。

　　还有，就目前的房地产市场的情况来看，房地产不需救。从国家统计局最新公布的数据来看，5月份“国房景气指数”为103.34，尽管比4月份回落，但仍然处于上升通道，只不过是价格增幅有所下降。今年1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%。也就是说，房地产开发增长不仅没有随着从紧货币政策下降，反之仍然处于高位增长；1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%；全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%。也就是说，从国家统计局公布的数据来看，到目前为止，国内房地产的繁荣没有改变，特别是房地产开发及房地产市场资金的流入不仅没有改变，反之快速增长。如果房地产市场这样的快速增长仍然认为不够，是不是一定要把国内房地产泡沫推到完全破灭，然后让中国经济陷入日本那十年的经济衰退或美国次贷危机？

　　当前国内房地产投资增长如此之快，房地产发展如此繁荣，为什么有人会出来大造舆论要求政府改变目前的房地产市场政策？问题是他们认为目前住房销售没有2007年房地产泡沫吹得巨大时那样火爆，国内投资者没有踊跃地进入房地产大炒特炒。但在2008年国务院工作任务要点中，明确地指出了防止房地产炒作是今年政府工作的主要任务之一。因此，就目前的房地产市场的问题，并非是要改变目前政府既有房地产政策来提振居民住房消费，而是要找到房地产症结所在。

　　就目前的情况来看，房地产市场最大的问题是房价过高把中国80%以上的居民排除在房地产市场之外，让许多进入房地产市场的居民成了一生难以摆脱的“房奴”。反之，却让少数人用国有土地要素在短期内聚集及掠夺社会财富、牟取暴利。这不仅对全国人民不公平，而且是在严重伤害着中国绝大多数人与党的关系，损害党在广大民众心中的威信。因此，让国内房地产市场成为一个民生的市场，成为一个改善绝大多数民众住房福利条件的市场，这是绝大多数中国人的梦想，也是党的宗旨的基本出发点。因此，目前房地产市场的问题就是如何改变早几年房地产市场发展的暴利模式，要改变房地产市场为少数人服务的模式，就得让过高的房价调整过来。

　　总之，目前房地产市场的问题并非如有些人所说的在于政府之政策，根本在于房地产企业自身，如果房地产企业能够改变暴利之观念，能够适应市场发展之趋势，任何一个市场没有卖不出去的住房，只有卖不出去的住房之价格。房地产市场的稳定并不是要把全国房价稳定在2007年的泡沫水平上，而是要稳定国内绝大多数居民改善住房的经济预期，这是24号文件的核心，也是中国房地产市场得以发展与繁荣的根本所在。因此，目前国内房地产市场不可救、不需救、不能救。(来源：华夏时报作者：易宪容中国社会科学院金融研究所研究员) (本文来源：中国经济网 )

]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/5752251220086153273164 0 http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/5752251220086153273164 Tue, 15 Jul 2008 15:27:31 +0800 2008-07-15T15:27:31+08:00 <![CDATA[温州炒房团猝死样本巅峰时刻日赚百万]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200861532030799

温州炒房团猝死样本巅峰时刻日赚百万

2008-06-27 23:15:47　来源: 华夏时报(北京)　进入炒房团贴吧　共 0 条黑马推荐

　　现在想起来，许同依然清楚风险在哪里，他不明白的是当时胆子怎么那么大！货币政策步步从紧，民间借贷利息高企，调控风向越来越严厉。

本报记者公培佳温州报道

脸上的血道隐隐发红。

这让身材瘦弱的许同（化名）看起来多少有些凶悍。

他是温州瑞安一个地道的农民，3年间他呼朋唤友，携上亿资金闯荡了国内大部分一线城市，不停地批量买卖房子，所到之处房价飙升，离开时已是获利丰厚。

如今，他似乎又回到了起点，炒房挣的钱悉数被套，分崩离析的炒房团则恩怨纠缠。曾把600万交给许同代为炒房的表弟因分不到红成了仇人，一周前还遣弟媳来兴师问罪，并顺便挠了他的脸。

记者6月25日能听到许同讲他近乎传奇的故事非常不容易：经一位浸淫业内多年的人士介绍，保证隐藏一切真实身份。

尽管这可能只是千百个温州炒房团中平常的一件，揭露的恰是温州炒房团猝死的一个完整样本，背后则是无数人财富合谋的游戏。

“你是坐火车来的吧！从丽水到温州路上需要穿过无数隧道。我曾经钻了很多隧道，但那时知道阳光就在不远的前面。现在却进入了一个漫长的黑暗，说不定没有终点。”许同见到记者这样开场。

29套房砸在手里

许同的家在瑞安一个镇的城边上，三层小楼，破旧缺少维修，和周围的房子比起来显得寒酸，唯有门前的一片水域稍微光鲜。

“我在外面买的房子哪个都比这个好，但从来没住过。”许同在家里和记者接上头后只说了几句话，就急忙“转移”，“不能让邻居看到记者，也不能让他们堵住我。”

他们指的是许同曾经的亲朋，如今的债权人。

地点转移到了5里开外的一条采沙船上。许同说除了种几亩菜地，这是他惟一的实业。

先点了颗烟，没抽几口就狠狠地掐灭，重新点燃后，许同语气无力。

现在他手上的欠款有3000万。

先不说曾经跟随他四处炒房，但盈亏自负的20多户乡邻在6000余万元的生意惨淡被套后，经常找他诉苦的琐事，单从别人手上借的现金就是3000万。

他抽着烟一笔笔数：5个亲戚共借了1800万，形式拆借，按时间长短，2分、3分、5分利都有；一个朋友处借了1200万，月利5分，而这个朋友的钱是单位十多个同事集的资。

加上自有资金1200万，砸在房子上的钱有4000多万。

怎么砸的？许同换了颗烟才讲了下来。

2007年8月之后进的20套房子全在手里出不了货。之前存放的9套，也压下来了。许同不得不关心的是：那时调控空前严厉，保障住房、二套房贷、货币从紧，道道都是必杀令。

原本在去年5月，许同已感受到了房价飞涨背后的风险，卖出了大部分房子，可观察3个月后看到房价依然坚挺，又花高价再次买进，谁知这次却接了市场接力的最后一棒，没有人接棒，他一直跑到现在仍看不到结束。

代价是，本金全在里面，连以前的盈利也在里面。

日赚百万的幸福时光

许同更愿意回忆过往，仍烟不离口。

相比之下，他2005年开始炒房时，已晚了周围人很多步。而此时，针对房地产的调控正层层加码，房价却越调越高。

先是拿出200万积蓄在不远的杭州试了一把，半年就赚了50万，钱比辛苦采沙好赚多了。回到村里就引来了许多羡慕，同时还引来了入伙资金。

之后他与同乡8个人携2000万本金杀入上海楼市，看好浦东一处刚开盘的高档公寓后，全资进入，两个月后转手，盈利就高达25%。

接下来，南下广州、深圳，北上北京、大连，本金加上盈利滚加最大时资产上亿，炒房团也有20多人，几乎像所有炒房团一样，看中的楼盘则批量买入，接着一面简单考察下一个项目，一面观察行情，一旦有利可图，就开始到中介挂牌出售。

许同最深的记忆是，在2007年5月他一口气卖出十几套房子之前，是真的不愁卖，且价格不断加码，连中介都主动要求提价。

他在北京美景东方的6套房子出售时价格是14000元，而6个月前买入价仅9900元。就在挂牌的3天里，他就连提了两次价。

那时，许同一天就卖几套房子，细数下来，盈利就有几百万。亲朋好友主动找上门来给他钱的人一天就有几拨。他像所有炒房团一样在享受炒房暴利的同时，获得信任和尊重。

他同时也在羡慕比他赚钱更多的大户，他们的资金动不动就几个亿，甚至还有数百亿的财团。

大胃口让许同对于风险置若罔闻。

炒作空间不复存在

现在想起来，许同依然清楚风险在哪里，他不明白的是当时胆子怎么那么大！货币政策步步从紧，民间借贷利息高企，调控风向越来越严厉。

暴利冲昏了头脑，去年9月，当他把原本赚得盆满钵满的所有资金再次换成房子后，才突然感觉到就没了底气。

事实上，在广州富力又一城的房子拿到还不满一个月，房本还没到手他就有些反悔地找买家了，价格当然定得要高，结果第一次尝到了失败。

这时他忽然发现，自己的周围，老乡、同行，甚至开发商都在准备把房子出手，而愿意买房的人一下子开始了观望。

他隐隐地感到事情不妙，就在那时他愁得抽起了烟，且烟瘾一发不可收拾。同时，炒房团有的成员已开始单独行动，抛售房源。

赶紧卖。第一个月提价，一套没卖。第二个月原价，卖了一套。之后连续两个月原价，零成交。从今年3月开始，他完全被恐慌笼罩，挂牌的房子价格多次下调，仍是零成交。

今年5月，当他手里的房子已贬值20%以上时，他以30%的损失价出售，仍全部压在手里，他这才彻底绝望。

绝望之后才通彻地感受到了压力：高息借款集资，要付的利息一分不能少，一天就3万。而自己的全部家当都在房子里。

如果许同想寻找安慰，那就是他所知道的炒房团大多都被深套了，提前离场的也损失惨重；而接下来，他们对楼市已不抱希望，经过本轮调整后，即便楼市有所恢复，也不具备太多炒作空间了，观察并迅速离场是关键。

听说有炒房团将考察二、三线城市楼市，许同只是笑笑，味道像烟丝一样苦涩。他说他已经死了。惟一活下来的理由是，种好地，采好沙，尽量还利息。

许同在记者面前抽的最后一颗烟只带出了一句话：“现在比起点差多了。” (本文来源：华夏时报 )

]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200861532030799 0 http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200861532030799 Tue, 15 Jul 2008 15:20:30 +0800 2008-07-15T15:20:30+08:00 <![CDATA[CCTV:深断供潮一触即发会影响调控? ]]> http://gongfuchuan.blog.163.com/blog/static/57522512200861524113372

CCTV:深断供潮一触即发会影响调控?

关键字：断供

来源： CCTV 作者：编辑001

　　深圳房价持续下跌，许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，也就是说，这些房子已经成了负资产，而一些房主则是选择把房子扔给了银行，当然他们也不再偿还银行的贷款，我们就来认识深圳的一位李小姐。

　　房价缩水已成负资产，断供者认为此时不断待何时？

　　深圳市布吉的某个楼盘，李小姐今年初在这里通过按揭买了一套40多平米的一居，但是在交了三个月的月供后，李小姐决定断供——就是不再向银行交纳月供，这套房子她不要了。

　　深圳布吉该楼盘断供业主李小姐：“太过分了，拼命地降价，现在布吉整个楼盘，它是很出名的，它降价降得很出名，你们应该知道，我不知道它这是在干吗。”

　　李小姐购买的布吉该楼盘单价是11000多元，很多早一点购买的业主价格更高，最高的是13000多元，但是现在，这里新开的布吉该楼盘三期售价只有6888元，跌幅超过了40%。

　　李小姐：“它的跌价太吓人了，今天是6888元，是不是再过一个月就是5888元，都有可能。”

　　不仅如此，李小姐他们买的是毛坯房，现在6888的新房不仅送精装修，还有一系列的优惠。

　　深圳布吉该楼盘业主刘先生：“原来是12000元，现在是6888元，送装修，送全套家电，名牌家电，它做的广告就是说带个牙刷就可以入住，说非常超值，据说下一步还会送车，上次来的时候开发商就承诺，会在10套房子里面送一辆车。”

　　李小姐：“现在我那个房子估计也就是30万元都没人要了，太不负责任了，它每天都在跌价。”

　　李小姐说，这套房子已经是实实在在的负资产，因为这套房子30万都卖不到，但是他却欠了银行40多万元的贷款，如果他继续养这套房，还贷加利息一共要付给银行100万元左右。

　　李小姐：“我宁愿这套房子不要了，什么都不要了，大不了以后租房子，也只能是这样。”

　　据了解，布吉该楼盘大部分去年和今年上半年购房的业主都和李小姐一样，卖掉房产还不够偿还贷款，处于负资产状况，李小姐是这个月刚刚断供，和他一起断供的还有两个人。

　　李小姐：“然后跟我一个楼层的是断了两个月了，还有一个断了3个月了。”

　　最大的输家还是买房者

　　记者了解到，目前断供的不仅有像李小姐这样买房自住的人，还有很多是炒楼客，张先生在深圳的一家知名房地产中介公司工作，他告诉记者，他们公司就有两位炒楼客，去年分别在南海玫瑰园、半岛城邦等楼盘购进了多套房产，目前这几套房产都已经断供。

　　“市场好的时候，行业里面的经理都会想拿一部钱去买房，市场好的时候无所谓，现在市场差完全没办法。”

　　风雨，深圳房地产经纪人，他的博客在深圳非常有影响力，根据他了解的情况，现在深圳的断供现象正在快速蔓延。

　　深圳房地产经纪人风雨：“闹着要断供的有泰华阳光海，有半岛城邦一些买高价房的二手业主，还有奥城，这些楼盘的业主他们在花3万多元购买的这些业主，在房价跌到2万元时候，他们有些人也选择了断供，像奥城，据我们掌握的一个不完全的数据现在就有20多套业主已经断供。”

　　断供这个词，很多人可能还是第一次听说，但说到美国的次贷危机，大家都知道，它的导火索就是大量贷款人还不了房贷，结果银行坏帐剧增，引起一场轩然大波，次贷危机让全世界谈虎色变，深圳现在越来越多的购房者断供，也让我们不得不担心，这会不会对银行带来冲击？再来看看银行的情况。

　　和李小姐一起断供的共有三个人，目前，银行正在对断供三个月的业主进行催缴。

　　李小姐：“他说就是每天打电话给他，然后就变成每天发信息，然后我说三个月了是不是要有起诉函给你了，他说反正寄就寄了，如果开庭的话他说他也不会去，反正就不管了。”

　　对断供后可能面临的法律问题，李小姐说他们也都考虑过，并且曾经咨询过律师。

　　李小姐：“其中的一个业主跟我讲过我就剩一个人了，没有钱了，就剩一个人，你要怎么样。”

　　记者：“那你呢？”

　　李小姐：“我可能也就是，本来自己名下也没什么钱，没有固定工作，也没有固定收入，大不了我回家嫁人了，把我逼得真的没有办法生存了，就这样子。”

　　李小姐认为，其实最大的输家还是他们这些买房者。

　　李小姐：“损失最大的就是我个人，开发商他是拿到钱了，银行也是拿到了我的首付，或者是拍卖我的房子，也会得到钱，损失最大的就是我，以后我名下不能有任何钱，然后还要规避一些风险，包括它一直催讨，或者一些在法律上，很麻烦，相当麻烦。”

　　深圳的各家银行对断供是什么样的态度，这是中国银行设在布吉某楼盘的网点。

　　记者：“大家要断供了你们银行紧张吗？”

　　中国银行深圳分行工作人员：“总之断供对你们自己不好，你们这些问题你们自己看，对信用会有影响。”

　　记者：“但是你想想你们银行八九十万，上百万的款放出去了，收不回来的话，你不害怕吗？损失应该银行更大吧。”

　　中国银行深圳分行工作人员：“不会。”

　　记者：“当然我只损失了10来万元，你们损失上百万元？”

　　中国银行深圳分行工作人员：“我们还有发展商那里帮我们做保证房。”

　　银行和发展商之间有过什么样的担保？记者不得而知，但是记者了解到，其实银行的风险很大，因为很多银行在给业主办理贷款时，业主的首付都只有10%，也就是一成，而按照中国人民银行的规定，业主购房的首付从来就没有低于过20%。

　　“折后成交价是102万元，十天内支付楼价首付款之10%，就是一成，11万4千元。”

　　李小姐：“本来按国家规定是两成，销售当时也是为了卖房子帮我垫了一成，只付了6万元，其它两个业主断供的都是跟我一样的。”

　　断供潮一触即发观望者随时加入

　　记者了解到，在去年深圳楼市最热时，甚至有很多业主买房是零首付。

　　记者：“零首付你们以前那个银行做得比较多？”

　　深圳某房产中介工作人员：“哪家银行都有。”

　　零首付和首付只有一成的购房者因为成本较低，最有可能首先选择断供，目前深圳断供现象有多严重？对银行影响到底有多大？记者联系了深圳的多家银行，但是这几家银行都没有接收记者的采访。尹香武，深圳资深地产分析师，前不久，他刚刚参加了一个地产商和部分银行出席的会议，会上他获得了一个关于深圳断供的最新数据。

　　深圳香地咨询总经理尹香武：“中国银行(4.19,0.01,0.24%,吧)的深圳分行提供了一个数据，它们个贷的烂帐率大概是0.5%，比去年上升了0.3个百分点，以前是0.2 现在是0.5。”

　　记者：“那是翻了一番还多？”

　　尹香武：“翻了一番还多。”

　　断供潮一触即发，观望者随时加入

　　从李小姐那里，我们可以发现，断供对购房者来说，意味着给银行的首付款和每个月的还款，全都打了水漂，更严重的是她的名字从此会打入银行的信用黑名单，以后再办信用卡、办贷款，都会是个麻烦，深圳目前到底有多少购房者断供？我们现在还无法得到一个准确的数字，但可以肯定的是，断供者的人数正在不断增加。

　　记者了解到，目前布吉某楼盘更多的业主正在酝酿着更大规模的断供，他们希望能够再向销售商、开发商反映一下问题，希望开发商对以前购房的业主有一个交待。

　　“发展商已经6月7日答复你们了。”

　　“6月7日答复我们了，但是不满意。”

　　“这方面发展商已经答复了，所以你找我也没有用。”

　　在售楼处等了将近2个小时，也没有人出来和业主们对话，很多业主从售楼出出来后当即表示要断供，因为他们来了多次，都是这样的结果，没有人理睬。

　　“我断了，再去重新买一套都划得来。”

　　深圳布吉某楼盘业主刘先生：“如果降价10万元，可能有些人为了这点信用可能不会断供，但是如果一个房子缩水了40万元，50万元，甚至，这个肯定会断。”

　　“而且你看这个趋势，以后很可能就一直降下去了。”

　　一位女士是深圳华强北一位做电子生意的老板，也是为数不多的没有表示要断供的业主之一。

　　深圳布吉某楼盘业主周小姐：“我们是搞销售的，那我的客户就会很多资金注入到我的账上，我现在断供就会造成我的客户重新接受另外一个帐户，他可能会有一些担心，会不会认为这个老板已经易主了。”

　　周女士表示，如果不是基于这样的考虑，他会马上断供。

　　周小姐：“大家都希望把损失降到最低，谁也不愿意去断供，人到了一定时候没有办法了，我要损失50万元，还不如现在损失10万元上来，很多人都是这样的想法。”

　　在采访中，记者发现，深圳不少购房者选择断供，并不是付不起银行月供，而是因为房价下跌太厉害，即使断供赔了首付之后再买房，也比继续还贷划算，这种现象，前几年在汽车贷款市场出现过，只不过与十几万元的汽车贷款比，购房者损失更大，再来看看一位陈先生的遭遇。

　　陈先生是半岛城邦的一位业主，去年他花310万元买下了这里的一套房子，贷款是210万元，但是现在这套房子市场价已经降到了210万元左右，但是实际上现在如果要卖房，自己已经拿不到210万元，实际上也已经是负资产。

　　深圳半岛城邦业主陈先生：“过程当中你肯定还产生费用，而且现在210万元是市场上有可能成交的价格，问题是大家现在都在观望。”

　　记者：“实际上你要卖还要卖更便宜的价格？”

　　陈先生：“对。”

　　陈先生曾经在银行工作过，他采取的方法是陆续断供，这样银行就不会来收回拍卖他的房子。

　　陈先生：“现在这个价格跟市场这个价值还相对来讲比较接近，那么我完全不供的话，很可能我这房子就被银行拍掉了，我现在就在等哪一天继续跌，跌到一百五六十万元，我就彻底断掉了，让银行也来承受一部分损失，我现在断供，银行拍卖全部损失由我业主来承担。”

　　陈先生盼望着房价能稳住，并由此开始反弹，因为房价如果再下跌，他只能选择断供，而这也就意味着，自己首付的100万元只能是付之东流了。

　　陈先生：“如果我是做投资的那我无话可说，你做投资有赚有亏，但是作为我自住用户，我就觉得很冤，其实我觉得我是这个政策里面的一个牺牲品。”

　　交易清谈：二手房中介严重亏损

　　深圳楼市在这轮下滑中处于怎样的状态？

　　去年此刻，深圳房价还是领涨全国的带头羊，今年此时，深圳房价却已经成了领跌全国的冠军，深圳六月份新建商品住宅均价每平方米11000元，比去年十月份的高峰已经下跌了36%，坐在房价过山车上，购房者的资产市值一路呼啸而下，那整个深圳楼市在这一轮下滑中，又处于什么状态？

　　前不久，深圳国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，显示深圳房价已跌回一年前，而楼市的交易量今年全年的住宅销售面积可能在350万平方米左右，仅相当于1997-1998年间的水平。

　　报告同时指出，原因“主要是新建商品住宅销售规模下降幅度较大。”除了新房市场，二手房市场也不景气，上半年深圳二手住宅交易面积161.89万平方米，同比减少68.48%，降幅比新建商品住宅还大。

　　在深圳蛇口区沿街的一些二手房门店记者看到，这些门店都是好几个小时没有一个顾客，从事中介业务的张先生告诉记者，这种现象已经持续有好几个月了。

　　记者：“像你们店一天还能做几单生意？”

　　“按月来算的话只能做租单了，卖单有一两单就差不多了。”

　　记者：“那以前一个月你们二手房能做多少套？”

　　“比较火的时候，或者说正常的时候，正常市场情况每间铺最少15套左右。”

　　记者：“一个月？”

　　“对，现在只有一套左右，一套两套，维持生意就做做租单。”

　　交易的清谈造成了二手房中介的严重亏损。

　　“成本每家门店在15万元左右，每个月营业额大概3、4万元，甚至会更少。”

　　记者：“那就是只要开张一个月就要亏十几万元。”

　　“差不多，可以这么说。”

　　记者：“你们在深圳有多少店铺？”

　　“目前来说应该有200多间。”

　　记者：“那一个月要亏2000万元左右？”

　　“有这种可能性。”

　　面对今年以来的楼市衰退，深圳市房地产研究中心提出了减免交易环节税收、适度放松货币政策的“救市”建议，但是立刻就遭到了一些人的反对，甚至在网上引起了一场争论。

　　深圳香地咨询总经理尹香武：“如果金融不放松还要下跌。”

　　记者：“还会有多大的下降幅度？”

　　尹香武：“这个下降幅度如果维持现有的条件，20%一点都不困难，指日可待，风险很明显，就是我们的断供潮会出现，我们的就业机会会大量流失，就是我不供了，我供楼还不如去买个新楼。”

　　尹香武分析，如果出现这样的局面，深圳将出现断供潮，在他看来，最可怕的还不是买房自住的业主，而是炒房客。

　　　尹香武：“2005年到2007年之间平均我想深圳的投资客比例在35%左右，那么35%里头最起码有一半的投资客经验不足，比较冒进，那这一部分投资客三年加起来大概9万套左右，9万套可能出现断供潮。”

　　如果以每套房平均100万元，贷款70万元左右计算，这将是一笔非常巨大的数字。

　　尹香武：“如果现在房价再下降20%，断供630亿元，比较严重。”

　　记者：“这个银行会受得了吗？”

　　尹香武：“受不了，我们现在整体个贷额2000亿元，断供630亿元，30%。”

　　半小时观察：楼市调控不宜半途而废

　　从2005年开始，国务院就不断出台各种调控措施，希望过热的房地产市场回归理性，但不少地方的土地政策、银行信贷政策、二手房交易的税费政策并没贯彻调控要求，随后的两年里房价这头疯牛越冲越高，直至今天泡沫开始破灭。

　　前两年房价疯涨，我们有许多教训；然而更重要的是，在房价泡沫破灭的今天，我们该做怎样的政策抉择？中国的房地产行业是不是已经危险得到了必须要“救市”的地步？我们的房地产调控政策是不是真的需要放松？

　　我们注意到，美国的次贷危机是全国范围的普遍现象，而目前中国房地产市场的断供只是极个别城市出现的极端案例。目前房价下跌最为严重的珠三角，只有深圳和东莞出现了三分之一的跌幅，全国其他城市的房价下跌并不算严重，负资产的情况还极为罕见。此外，在自住型的购房者中，绝大多数人并没有因为房价下跌而受到大的影响，对于那些投资型的购房者来说，目前的下跌幅度也不足以使其生计出现困难。其实受影响最大的是那些前几年一直在赚取高额利润的开发商。但我们看到，受国际国内经济形势的影响，国内许多行业都出现严峻的局面，纺织、皮革、钢铁等等，它们遇到的困难并不比房地产更少，在这样的环境中，一批竞争力差的企业被淘汰，而另一批竞争力强的企业在发展壮大。我们认为，房地产行业没有任何特殊性，它同样需要这样的洗牌。

　　一些房地产开发商声称房地产衰退会连累金融系统，我们注意到断供只是少数现象，据深圳银行业的人士表示目前的断供行为并不足以对金融系统带来大的冲击。而其中多数断供者是因为他们只付出了极低的首付比例，有的甚至是零首付，显然银行也应该为自己的违规放贷承担风险。

　　农民都知道，冬天如果不冷，害虫就冻不死，第二年的收成就不会好，同样，楼市的正常调整如果不能完成，半途而废，中国的房地行业就很难走上健康发展的轨道。

　　深圳房价持续下跌，许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，也就是说，这些房子已经成了负资产，而一些房主则是选择把房子扔给了银行，当然他们也不再偿还银行的贷款，我们就来认识深圳的一位李小姐。
　　房价缩水已成负资产，断供者认为此时不断待何时？
　　深圳市布吉的某个楼盘，李小姐今年初在这里通过按揭买了一套40多平米的一居，但是在交了三个月的月供后，李小姐决定断供——就是不再向银行交纳月供，这套房子她不要了。
　　深圳布吉该楼盘断供业主李小姐：“太过分了，拼命地降价，现在布吉整个楼盘，它是很出名的，它降价降得很出名，你们应该知道，我不知道它这是在干吗。”
　　李小姐购买的布吉该楼盘单价是11000多元，很多早一点购买的业主价格更高，最高的是13000多元，但是现在，这里新开的布吉该楼盘三期售价只有6888元，跌幅超过了40%。
　　李小姐：“它的跌价太吓人了，今天是6888元，是不是再过一个月就是5888元，都有可能。”
　　不仅如此，李小姐他们买的是毛坯房，现在6888的新房不仅送精装修，还有一系列的优惠。
　　深圳布吉该楼盘业主刘先生：“原来是12000元，现在是6888元，送装修，送全套家电，名牌家电，它做的广告就是说带个牙刷就可以入住，说非常超值，据说下一步还会送车，上次来的时候开发商就承诺，会在10套房子里面送一辆车。”
　　李小姐：“现在我那个房子估计也就是30万元都没人要了，太不负责任了，它每天都在跌价。”
　　李小姐说，这套房子已经是实实在在的负资产，因为这套房子30万都卖不到，但是他却欠了银行40多万元的贷款，如果他继续养这套房，还贷加利息一共要付给银行100万元左右。
　　李小姐：“我宁愿这套房子不要了，什么都不要了，大不了以后租房子，也只能是这样。”
　　据了解，布吉该楼盘大部分去年和今年上半年购房的业主都和李小姐一样，卖掉房产还不够偿还贷款，处于负资产状况，李小姐是这个月刚刚断供，和他一起断供的还有两个人。
　　李小姐：“然后跟我一个楼层的是断了两个月了，还有一个断了3个月了。”
　　最大的输家还是买房者
　　记者了解到，目前断供的不仅有像李小姐这样买房自住的人，还有很多是炒楼客，张先生在深圳的一家知名房地产中介公司工作，他告诉记者，他们公司就有两位炒楼客，去年分别在南海玫瑰园、半岛城邦等楼盘购进了多套房产，目前这几套房产都已经断供。
　　“市场好的时候，行业里面的经理都会想拿一部钱去买房，市场好的时候无所谓，现在市场差完全没办法。”
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